服务 多家房企分拆物业上市探寻新的增长点

最近永盛人寿服务(01995。香港)，徐汇控股的子公司，在HKEx主板上市。据嘉里研究中心统计，自2018年以来，香港共有5家房地产企业拥有的物业公司上市，为历年最高。业内人士表示，在持续严格监管的市场环境下，房地产企业热衷于物业分拆上市的原因不仅是为了促进业务规模的扩大，也是为了寻求创新和升级原有业务，从而增加新的利润增长点。最近永盛人寿服务(01995。香港)，徐汇控股的子公司，在HKEx主板上市。据嘉里研究中心统计，自2018年以来，香港共有5家房地产企业拥有的物业公司上市，为历年最高。

业内人士表示，在持续严格监管的市场环境下，房地产企业热衷于物业分拆上市的原因不仅是为了促进业务规模的扩大，也是为了寻求创新和升级原有业务，从而增加新的利润增长点。

从今年上市物业管理公司的资金使用情况来看，大部分资金用于并购扩大规模。汝亚人寿投入65%的融资用于并购，其中45%收购其他物业管理公司，10%收购物业管理相关业务公司，其余10%成立物业管理行业基金，扩大业务的地域覆盖范围；永盛服务将把筹集的资金的55%用于战略收购和投资。

据易居企业集团CEO丁祖昱介绍，由于目前物业管理行业集中度较低，全国约有11万家物业企业，每家平均管理面积较小，前100家行业的市场份额仅占总市场份额的32%。因此，几乎所有上市的物管企业都用融资来投资和募集M&A项目。

永盛服务执行董事兼总裁周洪滨透露，55%的上市融资将用于战略收购和投资，以抢占物业管理市场份额，实现规模跨越式发展。“永盛服务未来的覆盖范围将从目前的35个城市扩大到至少100个城市。”

徐汇集团董事长林忠认为，在房地产市场调控严格的背景下，房地产企业的房地产部门通过分拆上市，可以降低对集团的财务依赖，同时实现独立经营，减轻母公司的财务压力。

值得注意的是，一些房地产企业旗下的物业公司上市，旨在扩大品牌影响力，在原有业务中寻求创新和突破。除了传统的住宅业务，物业管理服务将扩展到工业园区和商业物业等非住宅业务。

以凯撒物业为例，其非住宅物业管理服务已扩展至商业物业、写字楼、表演场馆、体育馆等公共设施。凯撒地产相关负责人表示，公司未来将继续扩大非住宅业务规模。

「透过扩展不同类型的物业管理组合，物业管理公司将更有效地分散收入来源，从而达致持续的业绩增长。」周洪滨表示，永胜将在以住宅物业为主的同时，抓住政府服务社会化、城市经营管理完善等机遇，发展更多非住宅物业，实现管理物业组合多元化。

上市物业管理公司在拓展新业务模式的同时，积极探索增值服务，提高盈利能力。

比如新城悦计划在原有业务的基础上提供养老服务、健康健身服务、餐饮服务甚至资产管理服务；澳远人寿表示，将积极探索医疗美容、中医服务、养老服务等多元化服务；永盛服务融资将用于建设智慧社区，开发“一站式”服务社区平台和“悦生活”在线服务平台，创新社区增值服务。

周洪滨为记者算了一笔账:“基准物业管理公司一般有三个业务板块。第一，传统的基本物业服务目前占总收入的65%；二是非业主的增值服务，主要是开发商提供的服务产生的收入，占总收入的近20%；第三，小区业主的增值服务是盈利的，即物业管理公司通过对业主需求的识别，通过设计相应的产品和服务来满足业主的生活需求，从而产生物业费以外的收入，占总收入的15%，未来的利润是‘想象空巨大’。”

丁祖昱认为，随着房地产市场逐渐进入股票时代，增加和加快房地产市场产业链下游的房地产产业布局将成为许多房地产企业的发展目标。