公司 首套房商贷首付调至25% 新一轮宽松政策重启

万科A(股票数据操作策略咨询专家事务所交易)

万科A:8月份销售额继续增长，物流地产业务稳步推进

万科A 000002

研究所:群益证券(香港)分析师:王瑞哲撰写日期:2015年9月9日

公司8月份销售情况:8月份公司实现销售面积171.6万平方米，销售额222.5亿元，同比分别增长+22.3%和+46.0%，mom分别增长-5.5%和-6.7%。

总体而言，1-8月，公司累计销售面积1255.7万平方米，销售金额1560.5亿元，分别增长14.3%和20.5%。我们的销售业绩基本符合我们的预期。

环比略有下降，同比增长继续。展望“金九银十”:由于淡季因素，公司8月份销售额略有下降，销售额同比下降6.7%。与去年同期相比，增长率保持在较高的范围内。从平均售价来看，公司8月份平均售价环比下降1.3%，但同比增长19.4%，至每平方米12966元。展望未来，在“金九银十”传统旺季到来之前，央行将再次降息，将公积金贷款第二套住房首付下调至20%，并放宽对外国人购房的限制，这将降低购房门槛和成本，释放新的需求，对市场产生有利影响。我们相信，公司旺季销售业绩的增长是可以预期的，保持了公司全年销售业绩接近2500亿的预测。

物流地产业务又拿下两个项目，住宅业务征地增加:公司稳步推进物流地产业务，8月份又拿下两个新的物流项目，上海方上和沈阳宇迈，建筑面积分别为4.1万平方米和4.5万平方米。公司分别拥有50%和42.5%的权益，公司需支付总地价9000万元。截至目前，公司已累计4个物流项目，累计建筑面积16.6万平方米。7月，公司积极收购住宅业务用地，单个月新增10个项目，主要集中在二线城市，共收获212.5万平方米股权建筑面积，总地价60.7亿元。1-7月，公司支付土地总价款226.6亿元，比1-6月销售金额16.9%高出1.8个百分点，征地投资比例上升。

盈利预测和投资建议:短期内，公司销售将继续受益于房地产政策和货币政策的放松。从长远来看，公司将受益于市场份额的增加，公司已经开始推进业务转型:公司最近制定了合作伙伴制度，加快扩大物业管理规模，物流房地产业务稳步推进。此外，公司正在积极拓展消费地产、工业地产和房地产延伸业务。我们看好公司在下半年行业的发展前景。此外，公司的回购计划和保险资金的不断贴牌，充分揭示了公司的价值底线。

我们预计公司2015年和2016年净利润分别达到172亿元和196亿元，同比分别增长9.1%和14%，每股收益分别为1.56元和1.78元，a股对应PE 9.1倍和8.0倍，PB1.6倍；h股对应的PE是8.5倍和7.5倍，PB是PB1.5倍，公司估值低，所以我们继续给a股和h股提供投资建议。

保利地产(股票数据运营策略咨询硕士)

保利地产:销售增长、黄金、九银和十推加速

保利地产600048

研究所:中投证券分析师:李绍明日期:2015年9月10日

投资点:

8月份销量和价格均上涨，金九银金十大旺季势头凸显。8月，公司实现合同面积98.94万平方米，合同金额124.05亿元，同比分别增长26%和47%，环比分别增长19%和28%。8月份签约单价为12538元/平，同比上涨17%，环比上涨8%，比今年1月份的12774元/平略低2%。1-8月，承包面积766.81万平方米，承包金额981.11亿元，分别增长21%和22%。1-8月签约单价12795元/平，同比小幅上涨1%。9月份是传统的房地产销售旺季，8月份公司销售正在好转，凸显了金九银十的好势头。维持我们的判断，2015年销售额为1640亿元，同比增长20%。

土地扩张继续执行审慎的战略，而海外扩张正在积极实施。8月，公司在东莞、郑州、澳大利亚悉尼三处地块中标，总面积6.98万平方米，建筑面积21.1万平方米，土地出让金6.9亿元。

1-8月，公司共收购土地21块，土地总面积171.2万平方米，建筑面积466万平方米。土地成本约为2481元/平方米(-38%)，仅占1-8月份合同单价的19%。低土地成本保证了项目的毛利率。2014年，公司成立海外业务部。截至目前，公司已在澳大利亚墨尔本和悉尼拿下两块土地，总用地面积1.1万平方米，建筑面积7.4万平方米，土地出让金5.1亿元，每平方米土地成本约7000元。澳大利亚核心城市的房地产市场前景良好，两次土地收购显示了其海外市场扩张的高效驱动力。

手头项目很多，推货进展顺利。上半年在建拟建项目235个，规划总建筑面积1.221亿平方米，其中待开发4916万平方米，一二线城市占比约73%；拟建项目的建筑实用面积为9015万立方米，销售面积约为5024万立方米。上半年公司新开工面积726万平方米，竣工面积470万平方米。根据目前的推广情况，预计全年可以完成1600亿人民币的推货计划。

本集团增加其在本公司的股份，显示其对发展的信心。8月27日，集团增持80万股，占总股本的0.0074%。此次增持后，本集团并未持有保利南方约44%的股份。本集团计划在未来6个月继续增持，累计增持比例不超过总股份(含本次)的2%。本集团增持股份显示其对本公司内在价值及未来发展的信心。

维持15-17年EPS1.41/1.64/1.89元的预测，PE6/5/4倍；金、九银、十推板速度快，销量增速远高于行业。集团公司股份的增加显示了对公司的信心。公司业绩优异，估值低，是行业龙头，投资价值突出。维持8XPE判断6-12个月，目标价11元，再次“强烈推荐”。

风险警示:销售预期低；广东高速公路增发审批结果和流程的不确定性；

OCT A(股票数据操作策略咨询硕士)

华侨城答:中期报告净利润下降。下半年销售结算质量有望提高

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研究所:中银国际证券分析师:田世信日期:2015年8月24日

2015年上半年，公司实现营业收入101.6亿元，同比下降25.23%，净利润14.14亿元，同比下降26.08%，每股收益0.195元。业绩下降的主要原因是深圳总部、北京、成都和上海的结减少。展望下半年，本部门的项目象山舒眉已经大量进入市场，并在市场上广受欢迎。7月份销售额突破30亿人民币，全年完成200多亿人民币的房地产销售并不困难。下半年毛利率也会有所提升。公司是文化旅游+城市化的独特目标。在新一轮扩张中，下半年央企改革也有望推动公司进一步资产整合和制度创新。我们将目标价上调至12.07元人民币，并重申买入评级。

支持评级要点

上半年结算收入下降，毛利率同比下降6.9个百分点。旅游业务方面，公司上半年接待游客1238万人次，同比增长1.98%，实现旅游业务综合总收入42.81亿元，同比下降27%，主要是旅游地产业务结算减少。房地产业务实现收入54.93亿元，同比下降25.6%，毛利率分别为39.54%和63.63%，综合毛利率同比下降6.9个百分点至51.9%。

2015年下半年，该部门项目进入市场，销售结算质量提高。2015年上半年，华侨城实现房地产销售收入约100亿元，2015年6月末预收款69.3亿元，比年初增加28亿元，房地产销售结算约60亿元。上半年，公司从北京广英(33%股权)获得投资收益2.19亿元，项目占地面积18.2万平方米，将为公司提供2015-2016年的收益。但北京华侨城和酒店物业结算后，业绩下滑的主要原因是可以由总部结算的项目减少。下半年，象山舒眉总部入市，韩嫣山花园继续出售并入驻。预计销售和结算项目的质量将显著提高。年销售额要超过200亿元，收入会保持增长，毛利率下降会降到3分左右。

南京、深圳扩大土地储备，推进文化+旅游+城镇化模式。2014年末，公司旅游配套房地产权益准备金约622.6万平方米，房地产权益准备金约266.2万平方米，合计889万平方米。7月，华侨城与南京经济技术开发区签署合作协议，将建设包括欢乐谷、水上公园在内的大型文化旅游综合项目，包括1000亩商品住宅用地，再次凭借综合旅游实力实现资源扩张。此外，6月宣布收购恒祥基地51%股份，切入深圳老改造项目。目前公司负债率和净负债率分别为66%和54%，资产负债表健康，可以支撑公司进一步扩张。

拓展新O2O商业模式，引入战争投资，完善激励体系。7月，该公司宣布将与阿里旅游合作，探索O2O商业模式。此外，3月份，它宣布将从前海引进80亿元人民币。上半年，华侨城引入合作伙伴，探索新的利润增长点，引入战争投资，推动限售股激励计划，从而获得企业活力。

评级面临的主要风险

文化旅游和城市化投资周期长，投资大。

评价

我们将公司15-17年每股收益预期下调至0.725、0.805、0.884元，将目标价从10.33元小幅上调至12.07元，相当于15年NAV，并重申买入评级。

金隅股份(个股数据操作策略咨询专家事务所交易)

金豪股份:上半年房地产结转放缓，毛利率上升

金玉股票601992

研究所:中银国际证券分析师:董新耀撰写日期:2015年9月1日

2015年上半年，金隅实现营业收入180.56亿元，同比下降12.51%，实现归属于上市公司股东的净利润10.48亿元，同比下降24.11%，对应每股收益0.22元。

公司上半年主营业务毛利率27.4%，同比上升2.7个百分点，其中水泥板块毛利率下降4.46个百分点，其他三个板块毛利率上升，房地产开发毛利率同比上升8.67个百分点。房地产业务方面，上半年房地产结转面积同比下降49%，其中92%结转到商品房；预售面积下降46%。考虑到今年房地产行业销售回升，2014年预售面积达到147万平方米，预计下半年结转和销售将会加快。水泥业务方面，上半年区域市场需求疲软，价格持续下跌，公司水泥熟料毛利率下降。从长远来看，随着京津冀协调发展规划纲要和非资本核心职能定位和救助工作的逐步推进，政府环境治理不断加强，区域水泥供求关系有望逐步改善，房地产业务也有望稳步发展。在国有企业改革的背景下，公司的盈利能力有望进一步提高。我们维持公司a股/H股的买入评级，目标价下调至9.20元和6.00港元。

支持评级要点

上半年房地产开发业务毛利率45.29%，同比增长8.67个百分点。上半年，公司实现结转面积39.81万平方米，同比下降49.1%，其中商品房36.64万平方米，同比增长4.9%，保障性住房3.17万平方米，同比下降92.7%。公司上半年预售面积35.79万平方米，同比下降45.8%。截至报告期末，公司土地储备总面积为624.94万平方米。

上半年水泥熟料综合销量1709万吨，同比下降6.88%，其中水泥1371万吨，熟料338万吨。水泥熟料综合毛利率同比下降5.18个百分点至10.76%；混凝土销量519万立方米，同比下降6.51%，毛利率下降1.09个百分点，至10.62%。

2015年上半年，新型建材行业实现主营业务收入51.24亿元，同比下降11.76%；毛利率9.92%，同比增长1.48个百分点。

上半年，物业投资管理行业实现主营业务收入12.64亿元，同比增长14.53%；毛利率64.88%，同比增长4.47个百分点。公司在北京核心区持有的投资物业总面积为74.9万平方米，综合平均租金率为91.43%，综合平均租金单价为7.69元/平方米/天。

评级面临的主要风险

水泥需求低的风险。

房地产市场复苏低于预期的风险。

评价

我们对公司2015-2017年每股收益的预测分别为0.558元、0.703元和0.820元。a股目标价由12.50元下调至9.20元，对应15年市盈率的16.4倍，h股目标价由8.00港元下调至6.00港元，对应15年市盈率的8.9倍。

中粮地产(咨询个股数据运营策略专家)

中粮地产:期待国企改革带来的崛起

中粮地产000031

研究所:东莞证券分析师:何敏仪写作日期:2015年4月21日

投资点:

事件:中粮地产发布的14年年报(000031)显示营业收入90.41亿元，同比下降11.18%；上市公司股东应占净利润5.99亿元，比上年增长11.96%；基本每股收益0.33元。

评论:

可归属净利润增长近15%，其中金融资产出售贡献较大。2014年公司实现营业收入90.41亿元，同比下降11.18%，主要是今年商品房结算收入同比下降；利润总额14.06亿元，比去年同期增长14.66%，主要是今年主营业务毛利率增加，处置可供出售金融资产收入比去年同期增加；上市公司股东应占净利润5.99亿元，比上年增长11.96%；基本每股收益0.33元，比上年增长13.79%。公司计划每10股分配0.35元(含税)。

结算金额低，租金收入稳定。住宅项目(含股权项目)实现合同面积69.82万平方米，合同金额108.5亿元；结算面积54.97万平方米，结算收入96.4亿元。期间，公司结算毛利大幅增加。待结转销售面积68.87万平方米，未完成部分预计近90亿，接近当年结算收入。但房屋租赁业收入为人民币252，747，300元，比上年增加人民币654，100元，增幅0.26%，公司物业租赁收入保持相对稳定。

新的建筑量低于计划的工业房地产租赁情况是理想的。公司住宅项目开工10个新项目，新开工面积74.33万平方米，低于年初计划。规划在建项目20个，面积428.39万平方米，规划总建筑面积658.17万平方米。其中14年新增住宅地产项目3个，分别是深圳云晶国际、深圳中粮凤凰里、成都中粮鸿运。工业地产租赁面积约113万平方米，全年物业入住率和租金收缴率分别为99.1%和99.8%。无论是物业入住率还是收租率，年初都完成了计划。

负债水平合理，利率高。期末，公司资产负债率为76.97%；扣除预收账款后，资产负债率为58.81%，整体负债水平合理。期间，营业费用、管理费用和财务费用分别占营业总收入的5.39%、3.74%和4.30%，均较13年有所增长，其中营业费用增长1.22个百分点，幅度较大。总的来说，这三项开支的水平偏高。

总结和投资建议。目前，公司在深圳宝安区拥有约110万平方米的出租物业。公司宝安22区项目、宝安25区项目、宝安69区项目已先后纳入深圳市旧城改造单元规划，相关工作正在有序推进，预期将带来可观的效益。同时，公司是中粮集团的房地产开发平台，集团是全国第一批央企改革试点的对象。未来，公司对加快改革、提高效率和活力有着强烈的期望，值得关注。预计15-16年公司每股收益分别为0.4元和0.46元，分别是当前股价PE的29倍和27倍，公司投资评级将升级为“推荐”。