基金 基金协会封堵私募房地产投放 信托成主要输血渠道

日前，中国基金业协会发布《私募股权管理计划备案管理规范4号文件》，直接封杀了私募股权管理计划在16个房地产热点城市的启动。有信托业人士认为，在银行和房地产企业债券发行得到加强后，私募股权管理计划的房地产备案也受到了限制。短期内，新规可能导致部分房地产企业回归信托市场，信托行业有望受益。

同时，在国家调控房地产行业的大基调下，房地产公司的融资渠道逐渐变窄，在房地产的严格调控下，信托公司也需要关注融资主体的流动性危机和违约问题。

信托行业的短期利益

近日，中国科学技术基金会正式发布《证券期货机构私募股权管理计划备案规定第4号——投资房地产开发企业和项目的私募股权管理计划》，涵盖证券公司及其子公司、基金公司及其子公司、期货公司及其子公司等。

4号文件明确规定，私人资产管理计划直接或间接投资北京、上海、深圳、厦门等16个热点城市的普通住宅房地产项目，暂不备案。

其中，暂停备案的形式包括委托贷款、嵌套投资信托计划等金融产品、信托受益权及其他资产受(受)益权转让、以名股和实债形式转让房地产开发企业股权、其他债权投资方式等。

中国科学技术基金会表示，针对民间资产管理业务投资房地产的现状，将重点规范民间资产管理计划投资热点城市普通住宅房地产项目，为房地产开发企业提供融资支付土地出让金或补充营运资金。

华融信托研究员袁继伟认为，这是继房企限发债券、金融资金不准流入房地产、部分房地产ABS被叫停后，房地产企业又一次收紧政策。其中，新规限制私募股权管理计划通过嵌套信托计划为热门房地产企业融资，这将减少对相关信托渠道业务的需求。

“暂停房地产私募融资反映了证监会和中国科学技术基金会对房价过高热点和敏感城市的区域风险的担忧；另一方面，证券期货机构做房地产项目的能力(地域选择、监管和风险控制等)存在差距。)和信托公司。”中铁信托副总经理兼秘书长陈驰对《证券时报》信托公司记者说。

“相比较而言，经过多年的发展，信托行业也经历了几轮房地产调控，房地产项目的运营和风险控制确实更加成熟。”格商金融研究员王认为，新规可能导致部分房地产企业重返信托市场，这将在短期内惠及信托行业。

信任成为主要的输血渠道

有业内人士认为，私募股权公司的融资渠道也受到了阻断，需要“补血”的房地产公司会寻求不受政策限制的信托公司的融资支持。

陈驰认为，私募股权管理计划的退出意味着信托公司的房地产信托将减少竞争，减少价格战。“这将有助于信托公司在房地产项目中选择最佳，房地产信托收入也会增加。”

袁奇伟说，目前只有银行开发贷款和房地产信托贷款是房地产的重要资金来源，对它们还没有明确的紧缩政策，所以房地产信托有一定的发展机会。

“新的备案规定肯定会对信托公司的房地产渠道业务产生一定的影响，但本质限制是私募股权公司。一旦私募融资渠道被阻断，正常的房地产业务就会向信托倾斜。”王艳娱乐说道。

近年来，房地产在信托资产投资中的比重一直在下降。数据显示，截至2016年第三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，占比8.45%，低于工商企业、金融机构、证券市场和基础行业。

王表示，在国家调控房地产行业的大基调下，房地产信托可能不会大幅上涨，更有可能小幅回升。

警惕风险

虽然房地产的其他融资渠道已经收紧，房地产信托业务受到欢迎，但业内人士认为，信托公司需要加强融资主体的房地产违约风险和流动性。

陈驰认为“他山之石可以攻玉”，私募股权管理计划类似于信托公司的房地产信托业务。“私募股权管理计划的暂时退出，表明中国证监会对热点城市房地产风险的重视，也是对信托行业的一个提醒。”

此外，陈驰还表示，私募股权管理计划是房地产融资渠道的重要组成部分，受到限制后必然会影响房企的流动性，这可能导致部分房企流动性不足，产生流动性风险，需要信托公司予以加强。

袁奇伟还表示，近期部分信托公司因违反房地产信托业务受到监管处罚，房地产信托融资也不会幸免。未来，不排除房地产信托在合规检查中继续收紧或加强的可能性。

从历史经验来看，房地产信托的增长率与房地产行业的趋势密切相关。在更加复杂的环境下，对房地产信托融资的风险管理和控制要求更高。历史数据显示，在房地产下行趋势下，信托项目违约数量明显增加。