地产 大唐地产赴港IPO：净负债比率高达185.6% 招股书披露15起项目公司不合

12月3日(记者安平)继三迅集团和港龙地产之后，另一家房地产企业、总部位于厦门的大唐集团控股有限公司(“大唐地产”)也加入了港股IPO的行列。

据公开资料显示，大唐地产的主要收入来源于物业开发和销售，母公司为阜新集团。从2016年到2018年，以及2019年上半年，大唐地产的物业销售收入分别为11.4亿元、34亿元、52.3亿元和24.2亿元，分别约占总收入的55.1%、84.7%、95.2%和96%。

截至2019年9月30日，大唐房地产的预计建筑面积约为780万平方米。全国共有69个房地产开发项目，其中26个位于海西经济区，26个、9个和4个分别位于北部湾经济区及其周边城市、京津冀经济区和长江中游经济区。大唐房地产在其招股说明书中表示，打算继续在一些主要城市群的几个城市扩大业务。

计划三年冲刺1000亿

据嘉里披露的数据，大唐地产近年来的销售规模和行业排名都在不断提升。2016年至2018年，流量销售额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，分别位居行业第149、109和77位。

然而大唐地产似乎并没有达到目前的成就。该公司总裁郝圣春在2018年公开表示，该公司已设定“未来三年500亿元的销售目标”。2019年，大唐地产再次将目标升级为“三年1000亿+，成为中国房地产企业50强之一”。

在地方监管不放松的背景下，有房地产业评论人士在接受本报记者采访时表示:“如果大唐地产想按照目前的销售节奏在短短三年内跃上千亿，恐怕并不难。这对公司的土地储备、运营模式、现金流、人才都是一个很大的挑战。”数据显示，2019年1月至11月，大唐房地产销售额为298.3亿元，在行业内排名第78位。

500亿元的目标还没有完成。大唐地产为什么急着要追到1000亿？销售目标有“口号”嫌疑吗？针对这些问题，本网站电话致信大唐地产，相关工作人员表示“帮忙转达”，截至发稿时未收到回复。

销售目标1000亿元的大唐地产，近期正在积极补充土地储备。今年11月5日福建漳州卖了3块地，大唐地产两次中标6.07亿元，其中一次是大唐地产和恒盛联合拍的；10月11日，大唐地产在广西南宁拿下一处商住地块，总价约2亿元。此外，大唐地产今年在湖南岳阳和广西柳州也有所收获。

净负债率一度超过10倍

大唐地产是否有足够的资金支持即将到来的规模扩张？上述评论人士指出，自5月以来，房企融资收紧的信号频频出现，从银行贷款到发债再到信托融资的渠道几乎完全受限。大唐地产此时选择IPO融资，可能是资金需求旺盛造成的。

根据招股说明书披露的数据，2016-2018年末和2019年6月末，大唐房地产负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

截至2019年6月30日，大唐地产未偿贷款75.98亿元，其中1年应还17.3亿元，1至2年应还31.7亿元，而公司账户现金及现金等价物仅为19.42亿元。至于本次IPO筹集的资金，大唐地产表示主要用于公司现有的项目资金需求，包括物业开发项目(即堂一雅苑、堂一雅苑、长沙大唐印象皇家花园、长沙大唐印象皇家花园)的建设费用；偿还部分现有计息银行贷款，全部用于公司物业项目开发，包括(一)固定年利率9.0%，2022年6月到期的银行贷款，(二)固定年利率8.5025%，2021年8月到期的银行贷款；将用于一般业务运营和营运资金。

虽然还有一些贷款需要偿还，但大唐地产在营销和广告费用上并不吝啬。招股书显示，大唐地产2016年至2018年的营销和广告费用分别为6629.5万元、6598.8万元和9360.2万元。2019年1-6月，2145.6万元，同比增长。据了解，大唐地产近年来通过举办拳击赛事进行营销。郝胜春在接受媒体采访时表示，公司将优先发展潜力巨大的运动项目拳击，同时积极探索房地产+体育的发展。

违规事件和对业主权利保护的投诉经常发生

招股书显示，拟在香港上市的大唐地产在报告期内发生了多起违规事件，主要涉及四个方面，即:6家项目公司未办理建筑施工许可业务，共罚款340万元；4家项目公司未能遵守相关建设规划许可证和/或其他相关规划批准文件中的规定或计划，共被罚款130万元；两家项目公司因未完成首个建设项目竣工手续交付物业被罚款40万元；另外三家项目公司因违反广告法被罚款50万元。

此外，大唐地产的项目最近也抱怨维权。福建省漳州开发区大唐二期工程业主廖先生近日向该工地投诉，出现了楼板、外墙开裂、建筑物沉降、房屋渗漏等诸多问题。最近地下停车场现已封闭。廖先生质疑开发商的房子有质量问题，擅自维修。他一问，双方发生冲突，都受伤了。

广西南宁市永宁区网友在人民网当地领导留言板上投诉，称该地区大唐时嘉一区安置房漏水不到2年；江西南昌大唐时嘉业主在安居客平台投诉称，2015年发现房屋质量低劣，存在墙体渗漏、地面大面积空鼓、墙体开裂、墙体空鼓、严重粉刷不均匀等问题。之后物业敷衍整改，漏水没修好，很多空桶没修好。裂开的墙空桶只是在表面涂了一层水泥。

对于上述投诉，本报记者试图与大唐地产核实，但没有得到答复。有业内人士告诉本报记者:“频繁的不符合事件和投诉，会影响大唐地产的品牌影响力，企业应该引起重视，让投资者更加务实。”