地产 地产股估值逻辑切换：一季度仍看涨

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房地产行业分析师认为，下一季度房地产行业仍将有足够的空增长，并可能继续引领市场。

但随着房地产告别高增长时代，房企分化逐渐加剧，大幅度提高集中度的行业趋势确立，地产股分化将更加明显，估值较低的领先蓝筹股将继续看好。

延续2014年最后一天的股市行情，中粮地产、首开股份、保利地产在新年第一个交易日再次冲向涨停。截至当日收盘，房地产板块整体上涨2.66%，6只股票涨停。

在地产股集体暴涨的背后，不少券商地产分析师指出，这是监管政策退出、宽松货币政策、销量开始回升、基本面持续超预期叠加形成的趋势市场。

尽管1月6日和7日房地产板块出现回调，但仍有大量分析师认为，下季度房地产板块仍将有足够的涨幅空，并可能继续引领市场。

但随着房地产告别高增长时代，房企分化逐渐加剧，大幅度提高集中度的行业趋势确立，地产股分化将更加明显，估值较低的领先蓝筹股将继续看好。

估价逻辑转换

2014年告别之日，10只地产股意外上涨，房地产板块上涨5.20%。当日消息，北京住房公积金管理中心宣布，提高住房公积金贷款额度成为导火索，这是2008年以来北京首次调整，增幅达50%。据业内人士分析，这使得放松楼市调控的预期进一步升温，将加速持续观望入市的需求。

好消息不仅仅是北京调整公积金贷款。抵押贷款利率仍呈明显下降趋势。荣360数据显示，中国首套住房贷款平均利率已连续6年下降，2014年12月创下新低，首次跌破基准利率。此外，央行正式发布文件，从2015年起，将银行间交易项下的部分原始存款纳入各种存款。未来信贷政策将进一步宽松的信号开始释放。

实际上，上述政策的放松导致了地产股估值逻辑的改变，早在降息后就开始了。以招商局地产为首的龙头于2014年11月开始发力，到目前为止招商局地产股价已经翻番。

银河证券(Galaxy Securities)分析师赵强认为，2014年房地产行业崛起的两个逻辑是估值体系的变化和流动性的不断改善。目前，在资产配置结构调整、直接融资自由化、港股通、注册制预期的逻辑支撑下，低估值板块估值上行趋势仍在继续，房地产板块估值上行是一个大概率事件。

2014年12月，住宅销量成为房企基本面改善的基础。数据显示，2014年12月，30个大中城市住宅销售面积同比增长29%，12月最后7天日均成交96万平方米，创下近三年新高。

广发证券分析师乐家栋指出，由于近几年房地产市场持续的政策调控，地产股估值长期处于低位区域。2014年，整体市场低迷、销售放缓、业绩增长低迷都在股价上有所体现，近期重点城市交易反弹引发地产股大幅飙升。

“2015年，整体政策环境将继续宽松，房地产销售市场将继续处于去年底的高位。预计一季度商品房销量将同比增长。行业数据的方向性变化，将引发地产股的估值修复。”东兴证券分析师郑明刚分析说。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)分析师侯Like再次重申了他对地产股的建议。侯Like分析，2015年信托到期规模接近2300亿元。中性假设下，房地产行业资金缺口为656亿元。相对于一年8万亿的销售规模，整体风险可控；此外，2015年房地产行业销量居高不下，价格波动趋于收敛，整体供需呈现弱平衡，但结构性缺口依然存在。

侯力表示，围绕2015年资本和基本面边际改善这一明确主题，预计房地产再融资逐步放开、一线城市购房限制弱化、房地产综合税制改革、房地产相关资产证券化、个人收入综合税制推广(预计抵押贷款利息支出将抵税)等催化剂也将成为该行业估值修复的重要推力。“看好增量资金入市带来的价格效应，坚决配置一季度地产股。”

阵营分化的蓝筹股备受青睐

但研究整个房地产板块不难发现，地产股的走势也呈现出明显的分化，大盘蓝筹股领涨，中小地产股略逊一筹。领先蓝筹股成为证券分析师公认的最佳推荐。

根据二级市场的技术分析，侯Like认为，2015年房地产板块的平均市盈率为10倍，领先房地产企业的市盈率为8倍，估值相对便宜。随着注册制的临近，低估值蓝筹性价比进一步凸显。

郑明刚还表示，虽然房地产板块整体估值(TTM)为20.66，高于整体a股市场的17.43，但主流地产股估值仍很低，如万科9.90，保利地产9.50，急需修复。

从基本面来看，蓝筹地产股在融资便利、资金成本、整合收购、销售灵活性等方面的优势远高于行业平均水平。数据显示，2014年前十名房地产企业集中度提高了近3.5个百分点，2014年12月领先地产股的销售完成率也高于预期，同比和环比增速较高。此外，自降息以来，保利、招商局等领先物业的股价也翻了一番。

赵强预测，流动性良好的市场在2015年将变得越来越清晰，政策预计将是积极的，但影响往往会减弱，信贷偏好往往会变得明确。行业的统一盈利模式将面临挑战，公司个性将越来越突出；在行业销售和利润增长可持续性下降的背景下，财务稳定性和库存流动性将成为重要关注点，个股表现差异可能进一步扩大。

光大证券分析师谢浩宇认为，由于房地产行业利率下调，房地产企业资产质量的提高将比销售额的提高更重要。随着降息带来的债务压力减少，销售改善带来的支付增加，资产质量的提高来自于偿付能力的提高，所以这方面灵活性最大的股票最值得关注。

“在销售复苏期，行业龙头将作为代表乐观复苏的行业热潮。但降息周期继续发酵至销售缓慢复苏后，地产股将趋于冷静，进而再次期待政策边界突破带来投资机会。”申银万国证券分析师韩思毅指出，未来政策边界突破可能带来的区域投资机会，包括一线城市、京津冀和自由贸易区，将继续存在。