凌克 金地董事长凌克：10年后新房销量将回落到2008年水平

21世纪经济报道

站在2020年这个特殊的节点上，所有的房地产公司都在思考未来。日前，金地董事长柯灵罕见的现场演讲，畅谈对房地产未来的判断以及如何应对金地。

他认为，未来十年楼市将在高位盘整，到2030年，新房销量将回落至7亿平方米，与2008年持平。

他没有计算销售额。然而，许多总部房地产企业预测，在未来10年内，这一数字将保持在10万亿元左右。保利提出“巅峰时代”的概念，恒大想抢“15万亿大饼”。

在大佬们的思维背后，中国房地产市场经过30年的快速扩张，增量市场已经见顶，房地产市场的洗牌即将到来，马太效应加速了轮换，越强越强，“大鱼吃小鱼”将成为一种可供选择的扩张模式，1000亿将成为生存门槛。

在规模市场站稳脚跟后，在更远的未来，只有及时把握科技和智力的新趋势，多元化发展才能跨越周期，站在时代的前沿而不失败。

作为金谷公司的负责人，柯灵于1993年涉足房地产，并在27年间带领金谷公司拓展了其业务。去年刚完成2000亿的目标，排名第14。净负债率超过60%，他保持着较高的净利润。他的观点对行业有借鉴和启发作用。

在柯灵看来，1998-2008年是房地产市场的初始发展期，增长率不高。自2008年金融危机以来，房企以“高周转率、高负债、高杠杆”的战略高速扩张，销售和房价双双大幅上涨。

经过十二年的快速扩张，房地产销售站在2019年达到了16万亿元的峰值。柯灵认为，2019年以来，中国房地产市场进入了一个“平稳低增长时代”。

柯灵预测:“从2020年到2030年，中国房地产市场的销售量将在顶部徘徊一段时间，并将逐渐下降，即到2030年，中国新房的年销售量估计在7亿平方米左右，即很可能回到2008年。”

据国家统计局统计，2019年我国商品房销售面积将达到17亿平方米。按照这个计算，房地产的销量将下降58%，这是一个惊人的数字。

规模缩小时，房价如何演变？柯灵表示，未来10年，房价将根据不同的经济发展和居民收入增长情况，在一个区间内上涨。据金地团队计算，10年后，7亿平方米将有10万亿元左右的销售额。

英雄所见略同，夏海钧等房地产企业巨头也深刻意识到行业趋势的变化。

2019年8月，恒大副董事长兼总裁夏海钧在中期业绩会上表示，中国房地产的天花板已经出现，新房销量将维持在15万亿元左右。向上不会有大的突破，但是下降会在12万亿和13万亿左右。

保利地产之前的白皮书指出，房地产已经进入巅峰时代，未来5-10年增量市场有望保持10万亿+的规模。

没有人想到中国房地产市场的增量会很快消失。大家面临的第一件事就是生存和“抢蛋糕”。

柯灵强调，未来，房企将越强，大量弱者将被淘汰。首套房企还是有很大增长的空:“到目前为止，顶级大开发商还没有占到很大比例。”

柯灵用美国作为中国房地产市场的基准:“现在中国前20名开发商的全国市场份额大约为25%-30%；然而，与美国前20名开发商相比，全国房地产市场的比例为65%。”

这意味着包括金地在内的中国前20家房地产企业增幅高达35个百分点空。

"销售市场的馅饼已经决定了."夏海钧还指出，三年后，中国前十大房地产开发商很可能会占到总销售额的40%。前三名的房地产商占比20%左右，也就是3万亿。

到那时，如果中国领先的房地产企业想在排名前三中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。

这也是恒大今年3月业绩见面会的背景。董事长许家印提出，今年影响8000亿元，次年销售额一万亿元。

事实上，房地产公司的洗牌已经开始了。2019年，1000亿房企数量达到34家。同时，马太效应又得到了加强。据凯瑞统计，截至2019年底，前3名、前10名、前30名、前50名、前100名房企股权销售金额集中度分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%。

柯表示，规模过千亿的30强房企，已经成为房企生存发展的分水岭。广州一位十亿美元的房企高管也感叹，1000亿已经成为房企生存的门槛。

要在这样的市场中生存，要冲到规模的前面，并购成为关键手段。夏海钧说，未来市场空不是由增量房地产市场的不断扩张带来的，而是由中小企业的并购带来的，从而实现大企业的扩张。

去年，作为房地产企业并购之王的孙宏斌带领融创中国的股权销售进入前三，而落后多年的世茂则通过大规模并购成为黑马，超越龙湖，挺进前十。

一方面，领先的房地产企业开始接受并购，而另一方面，中小房地产企业离开了市场。接受并购的企业大多是存在资金链问题的房地产企业。

广东省住房政策研究中心首席研究员李预测，未来几年，房企的化趋势将更加明显。从2019年以来的情况看，由于对房企融资端的严格限制，排名靠后的房企融资渠道收窄，融资成本高。对于成本控制能力较弱的中小房企来说，通过并购与大公司合作是一种生存方式。

对于房地产企业来说，危机和机遇并存，马太效应加速了轮换。

柯灵认为，未来将进入“柯布-道格拉斯生产函数”的增长曲线时代，其核心是住宅企业如果投入一定的劳动力和资本，就必须依靠科技实力和智力来产生更多的利润。

“目前，高层住宅最快的建设速度是5.5-6天左右建一层。在毛利率和净利率下降的行业趋势下，通过增加表内外负债和融资成本，很难大幅增加房企的收入。”柯灵说，在行业建设周期和资本投资达到极限后，要实现新的增长，必须依靠技术进步。

柯灵对今年的市场也有独特的看法。今年疫情过后，部分土地和销售市场出现火爆迹象。出于这个原因，柯灵认为，由于货币供应量相对较大，每个人都有更多的钱，土地价格很容易就会更高。但金地认为，住房和生活的基调不会变，在地价特别高的时候，金地不会去追高地价。

他表示，希望一段时间后，随着越来越多的土地出台，开发商消耗一部分资金后，土地市场会更加理性，然后金地会考虑进行更多的土地投资。