五洲房地产 五洲国际“售后返租”模式：56亿债务压顶巨亏5.18亿

原文:申宇斑马消费

股价一日暴跌近九成，让五洲国际瞬间成“仙”，市值从20多亿跌至3亿港元。

几个月前，老板舒策城刚与四川仪陇县官方谈妥了一个50亿的商业地产项目。前几个月，老板舒思成刚刚和四川省仪陇县官员谈妥一个50亿的商业地产项目。

类似于一龙项目，梧州国际近年来热衷于在三四个县市建设商业地产项目。截至目前，共有41个商业地产项目，覆盖中国东、中、西部地区。

然而，在房地产宏观调控的背景下，梧州国际受到了深刻的影响。去年，归属于公司所有者的损失约为5.18亿元，资产负债率接近85%，净流动性负债达到26.27亿元。

高负债、众多项目和缓慢的周期令独立会计师行洪孔鲤信德豪深感担忧:“存在重大不确定性，可能对公司继续经营的能力构成重大质疑。”

再加上最近媒体曝光的该公司的盱眙项目和昆山项目，五洲国际的生活可能岌岌可危。

扩张遭重创

巨亏5.18亿元巨额亏损5.18亿元

在去年房地产调控的背景下，五洲国际遭受重大损失。

2017年年报显示，归属于公司所有者的损失为5.18亿元，流动负债为26.27亿元。根据年报数据，香港独立会计师出具的意见相当令人担忧。“报告中包含的其他事项表明存在重大不确定性，可能对贵集团持续经营的能力构成重大怀疑。”

斑马消费者在2017年年报中发现，公司的物业开发收入下降了7.7%，主要原因是销售面积减少、平均销售价格下降、土地成本和建设成本增加。

由于商业地产需求疲软，五洲国际的租金收入进一步收窄。去年赚了1.06亿，同比下降9.5%。

去年，五洲国际只有两项收入出现正增长，一项是企业管理服务，收入为1.48亿元；另一个是物业管理服务，收入2400万元。

2005年前后，温州人舒策城在无锡做商业地产项目赚得第一桶金，从此公司从江苏无锡走向全国。截止去年底，旗下商业项目已有41个。2005年前后，温州人舒思成在无锡的商业地产项目中赚到了第一桶金。从此公司从江苏无锡搬到全国。到去年年底，它已经有41个商业项目。

根据斑马消费的初步统计，五洲国际旗下的项目中有25个商业物流中心、15个商业综合体和一个住宅项目。根据年报披露的数据，已完成34个项目，总建筑面积577.6万平方米。

除了无锡项目，五洲国际特别偏好在国内三四线城市建设商业地产，如云南保山、江苏宜兴、湖北襄阳、重庆忠县、永川等。

在这样一个小城市，专业市场和商贸城的建设和运营极具挑战性。当地是否有产业支撑和区位优势制约着消费者的购买行为和公司的盈利水平。

同时出售儿童和发行债券

有迹象表明，五洲国际正试图以各种方式克服危机。

首先，裁员是显而易见的，员工总数从2016年的2503人减少到2017年的2196人。裁员主要集中在物业开发和物业管理方面，其中180人在后者被裁员。

具体到财务数据，2016年和2017年的财务运行存在隐忧。

斑马消费者注意到，在2016年年报中，归属于公司所有者的利润首次转正至1.01亿元。鉴于这一业绩，该公司将其归因于销售和管理的双重作用，这在本质上主要归因于当年的资产出售。

2015年6月，五洲国际斥资2.5亿元拿下哈尔滨两块土地，规划建设五洲梦幻岛项目，建筑面积370万平方米，堪比上海迪士尼一期，也写入哈尔滨香坊区国民经济和社会发展第十三个五年规划。第二年，项目转让给当地一家房地产开发商。

这个项目转手了，业内人士普遍认为五洲国际是卖血自救。

在2015年和2016年，公司早已是资金压力聚顶。年报显示，这两年经营活动净现金流分别是-11亿元和-1.5亿元，同期偿还利息分别为8亿元和9亿元。2016年，新增计息负债高达31亿元。2015年和2016年，公司已经面临资金压力。年报显示，这两年经营活动净现金流量分别为-11亿元和-1.5亿元，同期利息还款分别为8亿元和9亿元。2016年新增计息负债31亿元。

2016年12月中旬，梧州国际子公司转让南通梧州商业投资有限公司；2017年，盱眙五洲国际房地产的股权出售给江苏龙岗石化公司。

同时，公司集中发行债券。2016年8月、2016年9月和2017年1月，我国发行了三批三年期公司债券，分别为5亿元、15亿元和10亿元，年票面利率在6.9%至7.4%之间。

2017年年报显示，当年计息和已付贷款总额达56亿元，其中2018年即时还款32.4亿元。

自今年年初以来，舒适成已减持该公司20多次，套现288.21万港元。截至目前，舒适成持有五洲国际25.35亿股，下降至50.81%。

涉足住宅，再临大考

五洲国际集中在三四线城市的商业地产项目，很大程度上避免了与巨头在核心城市的短兵相接，但其售后包租或返租的模式，一直备受质疑。简单来说，五洲国际低价拿地，商铺建好后，业主买下来又租给五洲国际实际运营，业主拿租金和收益回报，公司赚差价和服务费。五洲国际集中在三四线城市的商业地产项目，在很大程度上避免了与核心城市巨头的肉搏，但其售后包租或回租的模式一直受到质疑。简单来说，五洲国际低价获得土地。店铺建成后，业主将其购买并出租给五洲国际进行实际运营。业主得到租金和收益作为回报，公司赚取差价和服务费。

这种模式存在的前提是商铺可以租出去，能够保证向业主承诺的收益能够如期兑现。

其实这几年实体生意不是很好，尤其是三四线城市。商铺不好租已经成为常态，租金回报低于预期。

这给五洲国际的运营模式带来了致命的损害。

五洲国际已经清醒地认识到商业地产的不足。在2017年度报告中，董事长舒思成高调表示，他应该“适当增加住宅用地储备比例，改善经营现金流。”

去年6月，五洲国际收购了两个住宅项目，即浙江省绍兴市嵊州市的檀山大厦和河北省邢台市的月升天星台。公司官网显示，这两个项目分别专注于开发别墅和别墅产品，这无疑是对五洲国际的一次巨大考验。