万科拿地 万科大规模拿地 抄底土地市场？

我们的记者刘立图在广州报道

短短一个多月，万科就改变了上半年的低调，囊括了合肥、Xi、西安、京、太、广十余块地块，总建筑面积超过百万平方米。

万科的一位知情人士告诉《中国时报》记者，上半年各大城市的地价率已经开始下降，但底价的调整并不明显。随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将继续，特别是在一些房地产市场调整较深的城市。

“第三、四季度一般是各个城市土地供应的高峰期。从今年下半年到明年上半年，预计会有比较好的征地机会。”

万科上述人士表示，本轮征地并未超出成本安全边际，因为“有很多项目是以底价出售的”。

一位接近万科的房地产人士告诉记者:“控制成本是万科在这轮征地中坚持的原则。万科绝对不会超成本拍摄。”

就在两个月前，万科参加北京南四环一个小区的竞标，因为投标价没有超过9.4亿元的投标价而被淘汰。万科北京公司总经理毛大庆告诉记者:“我们给出了预期的可接受价格。”

事实上，万科最近在北京收购的四块地的平均楼面价格仅为10100元/平方米，而广州地块的楼面价格为13536元/平方米，佛山地块的楼面价格约为4333元/平方米。

北京丰台郭公庄二期工程的底价仅为8969元/m2，同面积其他项目的土地成本约为1.6万元/m2。但去年12月，一处地段类似万科广州项目的住宅用地，以近两倍的溢价售出，底价为20605元/平方米。与去年相比，万科的土地收购底价大幅下降。

一位房地产行业分析师告诉记者，万科这次拿下的并不是高端的“热销商品”，土地成本已经得到有效控制，产品线也会相应调整。

根据以上分析，万科以底价拿到土地是必然的，但更多的是偶然。他解释说，过去万科参与土地竞争时，地价被中小开发商炒作的情况并不少见。目前资金充足，能和万科竞争的开发商不多。此外，与万科实力相当的开发商的征地任务已经基本完成。

从外界来看，8月是万科今年征地大戏的“开播月”，这是合理的。

万科高管曾表示，鉴于上半年市场调整刚刚开始，从房市传导到土地市场需要一段时间，所以上半年没有积极收购土地。

事实上，包括万科总裁余良在内的许多高层官员都多次公开提到“下半年将增加土地储备”。据统计，今年上半年，万科新项目按股权计算的规划建筑面积约为473万平方米，较去年同期的893万平方米大幅减少47%。

此外，根据2010年年报，万科按股权计算的规划项目建筑面积为3640万平方米，只能满足2至3年的发展需求。万科强调，2至3年的项目资源保留周期是万科多年实践证明能够满足开发企业运营和增长可持续性的下限水平，也是能够实现最大住房供应能力的最优水平。

“今年以来，公司销售状况良好，流动资金相对充裕。这些因素有利于公司在不断变化的市场中更好地把握机遇。”万科内部人士告诉记者。

另外，走战略纵深，去二三线城市小泡沫的地方，是余良公开讨论的万科转型方向之一。他说公司越大，受行业波动影响越大，要找波动最小的业务。

万科内部人士告诉本报记者，截至今年年中，公司现有住房比例仅为2.8%，结构相对健康。尽管如此，公司谨慎征地的原则不会改变，项目/【/k0/】的盈利不会以未来房价大幅上涨为基础。

业内人士表示，在房地产行业定位为“制造型企业”的万科，以快速发展为主要经营战略，通过提高周转率来提高盈利能力。因此，土地成本的变化会影响产品结构和价格调整，这也是一个必须在政策控制下做出的变化。

最近收购的地块大多需要配限价房，支付租金补偿并返还产权，或者要求60%的地块建成90平方米以下。面对众多附带条件，万科告诉本报记者:在城市发展不断完善、国家大力建设保障性住房的背景下，纯住宅用地出让将越来越少，增加建设项目和老项目数量是万科的趋势。万科需要适应这种变化。

万科在做出改变的同时，仍然强调需要保持近90%的普通住房比例。在征地方面，万科仍以主流住宅用地为主，用于自住。