南京住房出租 南京发出首份租房风险提示

你的租房中介靠谱吗？你的房租是通过监管账户支付的吗？今年4月，南京出台了租赁机构租金托管制度，要求中介机构在银行设立租金托管账户，并设立风险存款。《扬子晚报》记者5月19日获悉，南京房管部门刚刚发布了实行房租托管制度以来的第一次风险预警。诚诚房地产管理有限公司南京分公司存在“低AG”、“长收益短支付”的高风险经营行为，提醒租房者注意防范。

扬子晚报/牛子新闻记者马玉波

风险警告

风险警告

公司开了一个托管账户

但是没有交押金

在建邺区住房保障和房产局与南京市房屋租赁指导中心联合发布的这份“风险警示”中，写道经核实，诚诚房地产管理有限公司南京分公司在开展房屋租赁活动时存在“低AG”。为保护租赁当事人的合法权益，规范房屋租赁业务，防范租赁市场风险，根据南京市房屋租赁机构银行托管制度的规定，特给出三点“提示”

①公司与中国建设银行南京分行汉中路支行签订了租金托管协议，并于2020年5月6日在中国建设银行南京分行汉中路支行开立了租金资金监管账户，但公司未按要求交存风险保证金。

②与公司签订租赁合同时，相关租赁方应及时办理网上签约备案，并通过监管账户收取和支付租金。南京市和区房屋租赁管理部门将跟踪该公司租赁银行监管的实施情况，并要求相关租赁方在与该公司开展租赁业务时防范风险。

③社会各界对涉嫌“AG内低成本”、“长付短付”、高风险经营的房屋租赁机构，欢迎向市、区房屋租赁管理部门举报。

政策发布

房租托管，所有通过中介租房必须网上签字

扬子晚报记者通过“天眼查”搜索“诚诚房地产管理有限公司南京分公司”。数据显示，公司成立于2019年6月3日，目前经营状况为“在业”。其经营范围包括房屋租赁、房屋托管、物业管理、家电维修等。

今年4月16日，针对长期租赁公寓市场的各种乱象，南京市房屋租赁指导中心发布了《关于实行房屋租赁机构租金托管制度的通知》，明确建立了全市从事房屋租赁经营活动的房屋租赁机构租金托管制度。

通知称，租赁机构签订的所有房屋租赁合同都要通过南京市房屋租赁服务监管平台进行网上签约备案，并使用租赁合同示范文本。同时通知还主张租赁中介和承租人按月或按季缴纳租金，并根据网上签订备案的合同办理租金托管。

此外，租赁中介还应在商业银行设立唯一的租金专用账户，并与银行签订租金托管协议。采用“AG低”、“长期支付、短期支付”业务模式的租赁机构，应将在银行设立的租金托管账户变更为租赁资金监管账户，设立风险保证金，并将相关租金、保证金和使用“租金贷款”获得的资金纳入监管账户。

为什么要主持

为了防止公司“跑路”，市场会更加规范透明

2020年3月，南京沃勒公寓业主发现自己很久没有收到房租，租客也注意到自己退休后没有收到押金。于是，怕被骗的房主和房客来到我公寓的办公室，却发现办公室门是锁着的，人往楼里空；此前，2019年8月，乐嘉公寓通过微信官方账号发布公告称，由于公司管理不善，无法履行合同，公司宣布停止经营，关闭所有业务。员工大量离职，无经营收入，无力偿还客户欠款。受影响的房东和租客只能要求相关部门出面；同年7月，南京宇恒公寓也被质疑“高租低租”，拖欠租金。

南京千百建总经理王磊表示，资金链是这些长租公寓普遍遇到的最大困境，尤其是由于今年新冠肺炎疫情的影响，南京长租公寓市场的参与者越来越少，“门槛”越来越高。“目前主要规模是自由连锁住宅。我爱我家的公寓。小公司做的长期出租公寓，大部分都很难维护。”王磊说，目前很多长租公寓项目已经异化为理财产品，租客通过“房租贷款”交房租。一旦市场转了，经营者爆仓“跑路”，房东拿不到租金收入，租客还要继续按月还款，这在市场上风险极大，这就是租金托管的现实意义。

据一位业内人士透露，除了“AG中低产出”、“长收益短支付”的经营模式外，这类租赁托管公司的资本实力并不好，注册资本往往不超过100万，且大部分支付不到位，企业的法定代表人和营业场所经常变动。这些公司通常是轻资产战略，不具备可持续的竞争力。事实上，小房产中介“穿长租公寓的马甲”，甚至打着出租企业的旗号，非法信托公司也在作弊。

此人表示，近年来，长租公寓发展迅速。但由于配套法规相对缺乏，很多长租公寓屡遭“怒喝”。南京引入的租金托管制度，在一定程度上可以保证双方的资金安全，使长期租赁公寓市场更加规范透明，有利于行业的长远发展。

■链接:

出租陷阱的几个例程的官方清单

南京房屋租赁指导中心梳理了几类托管公司的高风险业务模式和常见套路:

1:大部分“AG低成本”等租赁托管公司，都是通过“委托代理”、“资产托管”、“终身服务”等方式，从房东处领取房屋。按照企业正常盈利模式，托管公司应参考市场租金和企业接收房屋的运营成本。收到房子后，他们可以通过装修、家具、家电等设施来提高租赁质量，并提供家政服务来赚取差价。但是这样的托管公司一般不会关注托管的房子。

二:“长期支付和短期支付”租赁托管公司一般与业主签订3-5年的托管协议，然后与作为代理人或出租人的承租人签订租赁合同。托管公司一般同意房主按月或按季支付租金，但要求承租人按半年或一年支付租金；一些信托公司还与金融机构合作，向租户提供“租金贷款”，以获得年租金。因为托管公司收取租客租金的时间比支付房东租金的时间要长，要占用很多钱。

■扩展阅读:

南京的租赁市场已经恢复到疫情前的水平

根据《我爱我南京研究院》4月份南京租赁市场大数据显示，3月份南京租赁市场呈现复苏趋势，4月份租赁活动已逐步恢复正常。租金水平方面，2020年4月南京平均租金为41.7元/㎡，较上月上涨5%，略高于2019年4月的41.5元/㎡。从租赁市场的需求来看，南京租赁市场的游客数量已经基本恢复到4月疫情爆发前的水平，2月和3月受疫情影响的租赁需求已经在4月份发布，表明租赁市场需求基本恢复，租赁市场活动正在回升。

交易量方面，2020年前4个月，4月份出租量保持“高位上行”和稳定趋势，疫情对租赁市场的影响逐渐减弱。在各区租金水平上，4月份租金普遍略有上涨，建邺区、鼓楼区、秦淮区等主要城市中心区租金水平相对较高，平均租金在50元/㎡以上，尤其是建邺区，4月份平均租金达到53.3元/㎡，套房平均租金达到4105元。

而年轻客户集中居住的江宁、浦口两地的房租水平变化不大。