信托 中基协“4号文”截断通道类房地产信托融资

2月13日晚，中国资产管理协会(基金行业协会)通过官方微信微信官方账号发布《私募股权管理计划备案管理规定4号》(以下简称“4号文件”)，直接切断私募股权管理计划在16个热点房地产城市的投资。

记者了解到，今年以来，房地产和资本市场是信托基金的两大投资方向。目前，“四号文件”的颁布，将进一步增加通过信托渠道融资的资金需求。今年1月，房地产投资信托产品规模达到96.87亿元，平均收益率6.74%。据业内人士透露，中部地区某信托公司的一名员工在接受《证券日报》采访时表示，“四号文件”对信托的影响分为两个方面:不利的一面是信托与私募基金的合作，比如贷款。业务会受到影响；从积极的方面来看，信托公司积极管理的业务将更加集中。

双刃效应

“四号文件”规定，私人资产管理计划直接或间接投资北京、上海、深圳、厦门等16个热点城市的普通住宅房地产项目，暂不备案。

其中，暂停备案的形式包括:1)委托贷款；2)嵌套投资信托计划等金融产品；(三)转让信托受益权和其他资产；(四)以名股实债形式转让房地产开发企业股权的；5)债权的其他投资方式。

格尚金融研究员王认为，新规的基调是遵循国家政策，调控过热的房地产市场。同时也在变相收紧私募机构的非标业务。特别是，新规定特别提到，通过嵌套信托计划和信托受益权转让实施的私募资产管理计划将不予备案。

相比之下，信托业经过多年的发展，经历了几轮房地产调控。在房地产过热的特殊市场阶段，房地产项目的运营和风险控制更加成熟和完善。因此，新规可能会导致部分房地产企业重返信托市场，这对信托业是有好处的。但同时，在国家调控房地产行业的大基调下，房地产信托不会大幅上涨，更有可能小幅回温。

中国科学技术基金会表示，针对民间资产管理业务投资房地产的现状，将重点规范民间资产管理计划投资热点城市普通住宅房地产项目，为房地产开发企业提供融资支付土地出让金或补充营运资金。

中部地区某信托公司员工在接受《证券日报》采访时表示，“四号文件”对信托的影响分为两个方面:不利的一面是信托与私募基金的合作，比如贷款业务会受到影响；从积极的方面来看，信托公司积极管理的业务将更加集中。

总体来说，国家政策还是对房地产行业的融资进行了限制，但是在信托行业没有明确的政策限制之前，房地产信托业务的[/k0/]还是存在的。并且随着房地产其他融资渠道的限制，信托的商机会增加。

伊一信托研究员帅国郎认为，“四号文件”给房地产信托业务带来了两面性:一方面会减少房地产信托业务的渠道；另一方面会给主动管理的房地产信托带来收益，信托公司可以在未来增加集体房地产项目的发行。

不应低估风险

虽然这项政策有利于信托公司的房地产业务，但在当前经济周期疲软的情况下，资本投资回报率下降，房地产市场的风险不容忽视。帅国郎说。

华融信托研究员袁继伟认为，房地产信托业务目前仍是信托公司的主流业务，但随着监管政策的不断加强，未来房地产信托业务将会收紧。

在房地产其他融资渠道收紧的情况下，信托公司也要加强对融资主体流动性的防范。同时，未来的房地产项目可能会逐渐从传统的抵押贷款融资转变为股权投资，此外，还可以开发融资性房地产项目。

王艳娱乐表示，从“四号文件”限制私募股权机构参与房地产项目的方式来看，监管部门鼓励金融机构通过直接融资和股权投资的方式参与房地产行业的发展。房地产信托也会朝着这个方向发展。

上述信托从业人员认为，信托公司的房地产业务会增加还是会收紧，主要看各公司在业务布局上是否还看中了房地产业务。

王艳娱乐表示，相比之下，正常的房地产信托项目比渠道房地产项目更有利，因此对房地产渠道业务比重较大的信托公司的负面影响应该是暂时的。

根据益信工作室的数据，今年1月，房地产板块投资的信托产品规模达到96.87亿元，平均收益率为6.74%；金融业信托产品投资规模达到457.98亿元，基础产业144.75亿元，其他领域521.59亿元，工商企业92.58亿元。