产品 四号文冲击波初现 私募资产管理领域新变

【4号文件，冲击波，私募股权管理领域新变化】房企融资收紧，进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险，尤其是资产负债率高、短期负债率过高的房企。部分机构看好股权产品，需要配置更多的股权产品，包括国内一级市场和海外二级市场。总的来说，股权产品已经成为热门的产品目标。房企融资收紧进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险，尤其是资产负债率高、短期负债率过高的房企。

部分机构看好股权产品，需要配置更多的股权产品，包括国内一级市场和海外二级市场。总的来说，股权产品已经成为热门的产品目标。

2月13日晚，中国基金业协会发布《证券期货机构私募股权管理计划备案规定第4号——私募股权管理计划投资房地产开发企业和项目》(以下简称4号文件)，冲击波开始形成。

过去很多高收益项目多投资于房地产项目，但现在私募基金被禁止投资16个热点城市的房地产项目，这将对私募行业乃至整个财富管理行业产生巨大影响。

对此，华侨基金海外投资银行部总经理夏伟琪在接受《21世纪经济报道》采访时表示，4号文件对传统第三方金融机构的冲击很大。因为这些机构卖的很多非标产品都是投资房地产。所以16个热点城市被禁，对投资者来说产品风险会增加。

“对于很多第三方理财机构来说，房地产产品占了一半以上，可见一大打击。风险往往是滞后的。我预计在2017年底或2018年出现集中爆发期。”夏伟琪说道。

投资者选择产品进行调整

从2016年10月限购限贷政策开始，一个三人会议代表团发布了一系列文件，介绍了房企的融资监管政策，包括收紧债券发行、禁止银行非法进入房地产行业、检查房地产信贷等。新发布的4号文件继续收紧房地产私募投资，房企债务融资全面收紧。

政策向投资理财市场的传递，意味着原本在原市场流行的非标准固定收益和准固定收益产品，主要是房地产金融产品，将紧急踩刹车，大量以房地产金融产品为主的理财公司将受到较大影响。今后私募股权管理只能投资于非热点城市的项目，不得用于转让土地或补充企业营运资金。

房地产行业人士表示，信托公司和资产管理计划应对房地产行业融资监管限制的最重要手段是“清股实债”，但这种融资设计可以绕过银监会的监管，从而导致法律风险。4号文件明确限制“清仓实债”。虽然短期内会增加房企的融资压力，但长期来看有助于降低行业的系统性风险。

新政下，投资者如何选择产品面临调整。

CreditEase财富人士建议关注一线城市的商业地产机会，尤其是核心地区的优质写字楼、门户城市的物流地产、养老地产、医疗地产，但热点城市的普通住宅要关注市场风险和国家政策。

夏伟琪建议，非标产品要看标的资产的安全性，最好选择主动管理的产品，而不是代销的产品。房地产产品仍然依赖于基础资产和城市本身。比如很多三四线城市的外来人口都是附近乡镇的居民，但是他们的住房拥有率已经很高了，如果需求不持续增加，就有风险。

诺亚财富建议在固定收益产品的投资中，优先选择现金流稳定的消费金融/汽车金融/ABS产品作为还款来源，收益风险高；其次，选择优质交易对手(非船舶、机械设备、钢铁行业)的供应链金融产品和M&A产品；如果还想选择房地产项目，建议选择资产负债率低的50强房企。

房地产固定收益如何转化

诺亚财富相关负责人对《21世纪经济报道》表示，在4号新政下，未来房地产的固定收益产品将逐步从非标准债权向股权、净值、M&A产品转型。

以诺亚为例，他早在2015年就判断房地产投资的黄金时代已经过去，所以从那以后，他逐渐转型为固定收益产品类别。发达的消费金融、供应链金融等产品降低了房地产产品的比重。

夏伟琪表示，其实前期也有类似的传言流传，所以从2016年开始，不规范不是华侨基金的发展重点。“很多房地产公司来找，我们不做。现在更侧重于新型城镇化。比如江浙的特色镇已经备案了。”

那么，房价真的可以控制吗？夏伟琪认为，去年房价飙升与私募的推动有很大关系。有些城市房价上涨完全是资金推动的，所以4号文件确实从资金方面打压房价，但有些城市是供求决定的，打压私募资金也没用。比如杭州，经济发展好，吸引了外来人口，外来人口对住房的需求是刚性需求。

房企融资收紧进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险，尤其是资产负债率高、短期负债率过高的房企。

部分机构看好股权产品，需要配置更多的股权产品，包括国内一级市场和海外二级市场。总的来说，股权产品已经成为热门的产品目标。

“对于海外二级市场，我个人认为港股更具体。自去年底以来，香港股市一直在上涨。自2017年初以来，港股累计上涨10点。但即便如此涨幅，港股估值依然偏低，平均市盈率只有13.35倍，依然是低值。同时，建议港股也可以对冲美元汇率风险。”夏伟琪说道。

宜信财富认为住宅投资有限，商业地产投资欢迎机会。这项规定限制了热点城市普通住宅项目的融资，但没有限制商业地产项目、经济适用房等更多物业的投资行为。

诺亚财富的子公司格非资产于2015年开始降低产品在房地产住宅开发项目中的比例，房地产投资行业累计管理规模超过850亿，其中大部分已于近年到期。目前，格非房地产仍有100多亿元的产品管理规模，其中40%是积极管理的股权项目，大部分投资于核心资产的收购。未来，格非地产将向写字楼和商业地产的并购方向转型，在房地产领域进行小规模的PE投资，以开拓房地产投资的上下游领域。

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