易居电商 易居很“老辣”：堪称最像互联网公司的房地产交易服务商

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增长势头成功切换，新业务盈利。与阿里巴巴的合作将为公司带来强大的数字能力，使公司越来越像一家“老式”的互联网公司。

1.易居和阿里为什么会互相选择？

这几天有个消息引起了风云君的注意:

易居控股公司与阿里巴巴集团宣布建立战略合作关系。

在战略合作的基础上，阿里通过参与易居股份配售和认购可转换债券，进一步增持易居股份至8.32%；如果可转债转换成股份，阿里持股比例将进一步上升至13.26%，成为E-House第二大股东。

很多人把阿里增持易居和腾讯投资贝壳联系起来。

根据壳牌的招股说明书，腾讯持有壳牌12.3%的股份，是第二大股东。而且壳牌也在2018年进入微信九宫格，获得了腾讯的流量支持。

但是，冯云军的研究发现，两者还是有很大区别的。腾讯的优势在于社交带来的巨大流量，与壳牌的合作将帮助其实现流量。

阿里的优势在于深度培育电商行业建设电商基础设施的能力，以及云服务和电子支付能力。

甚至可以说，拼多多的迅速崛起，离不开中国电商行业这几年的成熟。其中阿里发挥了先锋作用。

阿里和E-House的合作不仅限于股权，应该更有想象力。具体有哪些内容？

风云君认为最重要的是这个:

双方将成立合资公司，共同搭建房地产网络营销平台，探索新的商机。通过深入合作，阿里将在品牌、业务、数字化等方面赋予易居力量；E-House将充分发挥其在房地产代理领域的专业优势，组建独立的技术运营团队，配合合资公司开展工作，提供专业支持。

第一期计划投资50亿元，双方以同等比例现金入股。阿里股权占85%，是控股股东；E-House股权占比15%。

合资企业将是阿里在中国大陆唯一一家从事房地产的商业实体。以淘宝/天猫为核心的网上房地产营销平台公司主要由合资公司组建，包括网上旗舰店、数字案例系统、数字营销工具和房地产交易后市场服务，并开发和推出相应的产品和系统。

那么，阿里和易居为什么会选择对方呢？风云君认为，这和艺居本身的特点是分不开的。

虽然E-House和Shell都是做房地产交易服务行业的，但是业务差别很大。空壳应该是房地产经纪人的平台，解决二手房交易中的问题。

首先，E-House的特点是服务房地产开发商，包括其一手房产代理，以及数据和咨询。然后就是轻资产，易活的房地产经纪网络既不是传统的店铺模式，也不是加盟模式，而是pMLS模式。

PMLS是主要的多重上市系统的英文缩写，意思是新的房屋分配系统。这是进一步深化渠道分销市场的新的多点分销平台。通过建立一个新的多点分销平台pMLS来连接住房来源，室友将进一步增加他们的市场份额；此外，室友还将构建中小微经纪人生态系统，进一步加强店铺扩张的优化，提供全面的服务体系。这项业务是易居发展最快的业务，CAGR在过去四年中高达369%！

E-House可以说是最像互联网公司的房地产交易服务公司。

阿里的数字化能力和易于生活的百强开发者客户资源无疑对双方都有吸引力。

那么除了客户资源，E-House的业务和财务状况如何？

二、易居是怎样的一家公司？二、E-House是一家怎样的公司？

易居企业集团于2018年7月在香港上市。

2019年最近一年，一手房屋中介服务收入达到45.7亿元，占总收入的50%。公司其他业务还包括房地产经纪网络服务、房地产数据和咨询服务，分别占39%和11%。

2019年，易居的收入为90.9亿元，同比大增了52.9%。考虑2018年的收入增速为28.4%，可以看出公司收入增速自2017年以来不断加快。2019年E-House收入90.9亿元，同比增长52.9%。考虑到2018年的收入增长率为28.4%，可以看出公司的收入增长率自2017年以来一直在加快。

其中，房地产经纪网络服务增速最快，最近两年同比分别增长了526.5%、616.0%。而房地产经纪网络服务是2016年才开始的新业务。其中，房地产经纪网络服务增速最快，近两年分别同比增长526.5%和616.0%。房地产经纪网络服务是2016年开始的新业务。

可以看出，2019年增速加快，主要得益于上述房地产经纪网络服务，可见公司增长势头正在转换。

2019年，该业务销售新房金额达到1382亿元，售出约10.5万套。

在一手房代理服务行业中，易居也处于领先阵营，2019年一手房代理服务收入为45.7亿元。在一手房产中介服务行业，E-House也处于领先阵营，2019年一手房产中介服务收入45.7亿元。

2019年，E家一手房销售总额达到5324亿元，可以说是相当不错了。但从另一个角度来看，相比行业内16万亿的市场规模，E-House还是有很大的发展空。

2019年，易居的一手房代理成销总面积达到4333万平方米，年末已签未售储备项目面积为2.88亿平方米。两者的比例为15.0%，说明公司储备项目面积增长更快。2019年，易居一手房总销售面积达4333万平方米，年末签约未售储备项目面积2.88亿平方米。两者之比为15.0%，说明公司储备项目面积增长较快。

根据过往的经验，易居认为25%-30%的已定约储备面积可于次年出售，20%-25%的面积可于第三年出售。根据以往的经验，E-House认为25%-30%的签约储备面积可以在第二年出售，20%-25%可以在第三年出售。

所以，公司的未来业绩有保障。所以公司未来的业绩是有保障的。

此外，嘉里排名也是E-House的知名产品。

作为一个时常会留意房地产行业的人，风云君对于克而瑞排行榜是每次必看。作为一个一直关注房地产行业的人，冯云军每次都要看嘉里排名。

凯瑞属于E-House的数据和咨询服务。这项业务可以细分为数据服务、评估和排名服务以及咨询服务。

其中，公司发布的年度柯睿房地产开发商排名在行业内极具影响力，该排名被上交所和深交所作为筛选债券发行人的标准之一。

2015-2019年，易居数据及咨询服务收入的复合年化增长率达到24.0%，而且是每年都在增长。2015-2019年，E-House数据和咨询服务收入复合年增长率达到24.0%，且每年都在增长。

在这个领域，E-House几乎没有竞争对手。

稍作总结：简单总结一下:

易居在房地产营销服务领域处于领先地位。但阿里巴巴选择E-House作为其房地产网上交易的合作伙伴，会大大缩短阿里巴巴对这个行业的熟悉程度，甚至省略了直接进入和熟悉的过程。

三、“房产界淘宝”呼之欲出第三，“房地产行业的淘宝”准备走了

就像前面冯云军说的，E-House是一家轻资产公司，自己的运营模式更像是互联网公司。

2019年，易居一手房成交量突破5000亿，通过房地产经纪网络销售的新房突破1000亿。

2019财年，阿里的GMV是6.59万亿元，网络房地产市场对它还是很有吸引力的。

在淘宝上买房，想想真的很刺激。

易居首席执行官丁祖昱表示，在过去的20年里，易居走出了“新房营销导向”的第一条曲线。接下来，E-House不仅要保持“第一曲线”高速增长，还要在三到五年内孵化出质量增长的第二曲线来赋能未来，即做数据、做系统、做应用，再做数据资产，坚定不移地向房地产数字化迈进。

其实早在E-House港股IpO的时候，阿里巴巴就已经是其基石投资者之一，认购了5000万美元的股份。

两年之后，阿里再次增持易居股份至8.32%；若可换股票据转股后，阿里持股比例将进一步上升至13.26%，成为第二大股东。两年后，阿里再次增持益居股份至8.32%；可转换债券转换后，阿里的持股比例将进一步上升至13.26%，成为第二大股东。

除了股权合作，两家公司还签署了业务层面探索的战略合作框架协议，目标是推动中国房地产行业的数字化和线上化，建立一个线上和线下的房地产数字交易生态。

显然，阿里将为E-House的线上和数字业务提供支持和解决方案，帮助E-House建立线下销售代理的新模式，帮助E-House的乐居公司进一步提升线上数字营销能力。

最后，风云君还想跟各位老铁分享几个对未来的看法。最后，冯云军想和大家分享一些对未来的看法。

1.在线观看是大势所趋。最直观的感受是，电子商务已经深入人心，外卖逐渐成为一种趋势。即使是杂货店购物的小市场也是在线的。当年轻人习惯了呆在家里，习惯了用手机搞定一切的时候，长途跋涉，一天看几个楼盘，对他们来说太难了！

今年的疫情加速了这一趋势。阿里和E-House马上切入这个市场，让看房买房和订外卖一样方便，符合这个趋势。

2.新房交易开始从供应方向需求方倾斜。以前大家蹲在售楼处排队抢房子的主要原因是供需不平衡，抢就是赚。

现在随着供需平衡，新房的差别会逐渐体现出来。这时候买房的人开始更加注重品质，也需要在新房销售上转变思维，更加努力向精细化营销和网络名人营销迈进。这时，流量的功能就会出现。

3.房地产行业的数字化进程将会加快。这种数字化不仅包括前面提到的房屋展示数字化、数字营销数字化，还包括房产经纪人数字化，甚至包括房贷的网上申请和发放、数字售后。

4.这个市场很大。2016年以来，我国商品房销售额首次突破10万亿元，2017年增长约14%，销售额突破13万亿元。2018年，中国商品房销售额接近15万亿元。2019年，中国商品房销售额将达到一个新的水平，达到16万亿元左右。以二手房的数据，这个市场粗略计算高达22万亿！易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来10年，商品房销售面积将达到150亿平方米，商品房销售额将达到150万亿元。

总之，市场巨大，想象力更大。阿里和E-House联手进入这个22万亿规模的市场，前景看好。可以说“房地产行业的淘宝”已经准备出来了。

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