企业 房企注重走高质量发展之路

3月20日，“2019中国房地产开发企业500强”名单公布。中国房地产协会与上海市一居房地产研究院中国房地产评估中心联合发布的评估研究报告(以下简称“报告”)显示，2018年，500强房地产企业商品房总销售面积超过7亿平方米，销售金额达到近10万亿元，创历史新高。

报告指出，2018年，政策调控的轨迹从逐渐收紧到略有放松，随着“城市专项政策”的逐步实施，各城市的市场分化越来越明显。企业方面，100强房地产企业市场集中度持续提高，全年1000亿房地产企业数量达到30家，也创历史新高。领先的房地产企业凭借其土地收购和融资优势，迅速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局保证业绩的稳定性。但由于地域限制，中小房企表现不一。

1000亿住房企业创下30个新高

恒大、碧桂园、万科依然占据2019中国房地产开发企业500强前三。其中恒大集团再次夺冠。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和R&F分别排名第四至第十。其中，新城和华润位列新入地产企业前十，分别比去年高5位和2位。

报告称，2018年，房地产龙头企业将继续发挥规模优势，房地产行业集中度将继续提高。但值得注意的是，自2018年第四季度以来，部分领先房地产企业的增速较当年一、二季度增速明显回落，预计未来企业规模将由高速增长向稳定增长转变。

报告强调，随着去库存任务的完成，整体市场销售形势越来越冷，成交率势必受到很大影响。具体到企业层面，高流失率的标杆企业提出要提高质量控制速度。总体来看，房企征地更加稳定，征地销售比例有一定下降。

与此同时，在2018年，房地产市场的整体下降率。与以前强调施工速度和预售速度相比，拆建问题现在已经成为影响企业周转速度的重要因素。去污率的普遍下降迫使住宅企业更加关注房地产质量，提供更加合理的产品结构。在这种背景下，住宅企业加强了内部实力培育，以产品升级为重点，以客户需求为导向，追求产品实力的提升，发展成为优质的住宅企业。

楼市调控周期可能会延长

报告显示，2018年房地产行业的马太效应仍然非常明显。价值集中度方面，前十名企业购买了51%的土地。同时，领先房地产企业的优势不仅限于住宅开发，而是逐步扩展到长期租赁公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域。尾部企业不得不面对资金链断裂等问题，在困境中被动退出。与此同时，一些企业出于各种原因，主动开始淡出房地产开发行业，寻求转型。

报告指出，回顾当前2014年至2018年的房地产调控周期，我们可以看到一些不同的特征。首先，去库存政策延长了繁荣周期。在一二线城市出现回调的情况下，棚改和支持金融宽松的货币化政策支撑了三四线房地产市场近年来的繁荣。其次，政策收紧期比过去更长。从2016年的“930”到2018年底，菏泽开始放松，跨越27个月。最后，过去国家政策是“一刀切”，很容易形成所有城市一起兴衰的局面；目前政策调整为“按市决策”，甚至“一城一策”，不同城市之间存在阶段性对冲。从全国范围的观测来看，可能的结果是周期振幅变小，波长变大。

因此，对于房地产企业来说，不仅要关注国家环境，还要考虑深度培育地区的具体情况和周期。特别是在把握征地、开发、销售节奏上，房企需要比以前更加重视。

(文章来源:中国经济时报)