房价 十年房价涨跌榜：上海翻了6倍 这7个城市不涨反跌

文字|开封

十年，一个周期。

从2008年金融危机房价大跌开始，到2017年房价暴涨结束。十年刚刚唱完一个高潮，余音袅袅，让人回味无穷。

这十年是经济增长和换挡的十年。过去的高增长率不复存在，劳动力优势不复存在，人口红利耗尽，到处都是雨露的普遍增长时代宣告结束。

但是这十年，并不是所有的地方都暴涨，甚至有七个城市的房价不是涨就是跌。

这是过去十年35个大中城市房价涨幅列表:

首先，这35个大中城市包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆等直辖市，再加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等5个计划单列市，都是像省会一样的副省级城市。

这七个城市的房价十年没有涨，反而跌了

近十年来，大中城市房价分化很大。

在一线城市，上海涨幅高达610%；厦门作为二线城市，也上涨了559%。在这些地方，10年前100万的房子，现在已经涨到700万左右了。

但在一些西北、东北城市，房价涨幅甚至没有翻倍，十年涨幅不到100%。垫底城市银川，十年只增长了81.86%。

增长不到100%是什么意思？

我们可以对比一下城镇居民家庭可支配收入:2008年全国城镇居民家庭可支配收入为15781元，2016年为33616元，增长111%。换句话说，只要十年房价涨幅不到111%，真正的房价是在跌。

简单的剔除收入的增长，就可以得到每个城市十年的房价实际涨幅:

不难看出，银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁等7个城市的实际增长率为负，基本都是西部或东北城市。

这意味着如果你在本地买房，这十年你不是赚钱，而是赔钱。

七个城市中，宁波最让人吃惊。宁波作为当初的明星城市，产业结构单一，人口吸引力弱，城市辐射力不足，所以房价长期停滞不前。虽然自2016年以来出现了一波上涨，但整体涨幅并未超过收入。

为什么广州的房价会因为北上深而远远落后？

广州作为一线城市，房价远远落后于北方。

涨幅跑不到北方，对广州来说，是喜是悲。可悲的是，“广州衰落论”总是被人听到，好消息是可以保留一部分人。

2008年，广州房价还在贝尚-深圳的同一起跑线上，1万元左右。十年后，当贝尚-深圳房价超过5万元时，广州房价还在3万元左右徘徊。

十年价格涨幅只有240%，不仅远低于北方和深市，还不如厦门、南京和合肥。

为什么会这样？一个原因是广州的经济竞争力在下降，无论是人口吸引力还是经济竞争力。

还有一个原因比较实际，就是城市基本大，广州是全国第二大城市，7700平方公里住着1400万人，而深圳是广州的四分之一，广州住着那么多人。上海面积比广州小，人口是广州的1.7倍。这意味着广州有广阔的郊区和腹地，平抑了房价。

还有一个原因是2010年广州举办亚运会，此后积累了大量的城市债务。为了还债，广州不得不加大推地力度，导致土地供应相对过剩。

这导致广州房价在这轮暴涨中的最新开局。深圳2015年开始崛起，北京上海2016年初开始崛起，广州直到2016年下半年和2017年上半年才开始崛起。

虽然广州在这波上涨上已经超过上海，但由于这几年相对疲软，广州的房价还是离其他一线城市很远。

新一线城市:杭州没有想象中那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆一般被认为是新一线城市，预计将排在“广深X北”之列。其中杭州的话语权最大，但房价的表现却出人意料。

增长率方面，南京近十年增长率高达353%，重庆266%，天津211%，杭州、武汉、成都不到200%。

就说杭州吧，一线城市中声音最高的。杭州十年房价涨幅只有172%，超出了很多人的预期。其实很正常。杭州房价没有大家想象的那么坚挺。

2008年，由于全球金融危机，杭州与上海、深圳同深度收费。当年也有楼盘因为降价被业主砸的案例。

2014年全国楼市下滑，杭州是第一个下滑的城市。直到这个时候，G20、阿里巴巴等概念轮番祝福，杭州房价再一次走上了暴涨之路。

这是什么意思？这十年杭州楼市投机成分太重，容易受经济形势影响。炒房团蜂拥而至，纷纷撤退，让房价吃了苦头。

合肥厦门为什么崛起这么快？

其他二线城市中，厦门和合肥增幅最突出。

2008年，厦门房价只有5000多元，2017年跃升至34000元。无论是绝对值还是房价涨幅都超过了广州一线城市。

在合肥，2008年房价只有3500元，2017年达到1.3万元，十年涨幅263.31%。从房价走势图中不难发现，合肥房价主要是这两年贡献的，2008-2015年相对稳定，2016年和2017年贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为什么崛起这么快？原因不一样。

厦门房价飙升的主要原因是厦门面积太小，市区也小，不到广州的1/5。但岛上人口密度堪比一线城市，人口净流入居全国前列。再加上土地资源稀缺，房价一路飙升。

而合肥则是人为限制土地供应和制造业。合肥2房价暴涨前三年，土地供应持续下降，导致合肥库存紧张。早在2016年，走后门买房已经成为合肥的一个标准。

东北和西北毕竟是大问题

先说弱省会。

在房价涨幅最低的城市中，东北三省省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部上榜，而西北城市(Xi、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)几乎没有一个被遗漏。

近十年来，东北经济陷入危机，经济增速连续多年位居全国第二。而且大量人口外流，房价失去了短期支撑和长期支撑。而且在可预见的未来，很难出现大幅反弹。

西北城市，无论是以Xi为龙头，还是兰州、西宁、银川、乌鲁木齐，都表现不佳。

这也凸显了过去十年中国经济向东南地区的转移。在全球化时代，谁离港口最近，谁就能获得更多的全球市场分工机会。珠三角和长三角在加工制造业的突出表现就是一个典型的例子。

未来，随着高铁的推进，铁路物流成本不断降低，预计Xi安将依托西北领先地位，实现经济和房价的良好发展。

一般崛起时代结束谁能笑？

如前所述，中国经济和房价已经告别了普遍上涨的时代。未来随着城市化的进一步推进，南方省会和北方省会仍然可以得到农民进城人口的增加，所以对房价还是有一定的支持。

但同时需要指出的是，经济增长是换挡的，东南地区的城市通过换鸟笼、引进高科技产业来实现产业转型升级。西北地区的城市也受到经济基本驱动力缺乏的制约。如果他们没有及时找到自己的优势产业，他们很容易被抛弃在经济的“新常态”中。

经济也是，房价也是。