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汇景控股:高杠杆危局 穿透IPO

导语:原标题:惠晶控股:高杠杆危机渗透IPO?在4月份提交的第一份招股说明书失败后,惠晶控股第二次向HKEx主板提交了IPO招股说明书(申请版)。一些分析师向乐居金融指出,可能会有更多公司在排队等待港股上市,而HKEx方面在公开招股说明书后已有6个多月没有听到这一消息。根据HKEx的规定,公司需要更新申请材料并重新提交。更新内容一般包括财务数据等重要信息。这是一个非常典型的“迷你”房企。2016年后,它

在4月份提交的第一份招股说明书失败后,惠晶控股第二次向HKEx主板提交了IPO招股说明书(申请版)。

一些分析师向乐居金融指出,可能会有更多公司在排队等待港股上市,而HKEx方面在公开招股说明书后已有6个多月没有听到这一消息。根据HKEx的规定,公司需要更新申请材料并重新提交。更新内容一般包括财务数据等重要信息。

这是一个非常典型的“迷你”房企。2016年后,它将离开东莞。目前只分布在东莞、河源、合肥、衡阳、长沙。根据更新后的招股说明书,惠晶控股上半年累计销售面积12.12万平方米,销售额15.98亿元,营业收入13.16亿元,分别对应毛利6.83亿元和净利润2.13亿元。

专注于综合商住物业开发,为什么股权结构中主要从事汽车及汽车零部件销售的公司闪?连续三年净负债率超过200%,2019年上半年现金负债率仅为0.19。规模小、负债累累的惠晶控股是如何度过资本寒冬的?

2002年,凭借早期汽车行业积累的财富,34岁的伦瑞祥成立东莞惠晶豪庭房地产(惠晶控股的前身),开始涉足房地产行业。

截至目前,惠晶控股已将自己定位为中国成熟的综合性住宅和商业地产开发商。物业项目分为三类:住宅项目,包括分层住宅、联排住宅、独户洋楼、别墅;综合物业项目,主要包括零售店、购物中心、写字楼、酒店;推动特色产业的物业项目,包括“旅游、健康与生活”、“科技产业”。

根据上市申请材料显示,惠晶控股由伦瑞祥及其妻子陈巧云全资拥有,但伦瑞祥及其妻子也直接或间接从事其他业务,包括乳制品生产、海外物业投资和景观建筑服务。并明确指出,酒店开发经营业务、物业管理服务和室内装修服务是本公司不具有竞争力且划分明确的业务。

值得注意的是,根据未经审计的管理账目,2016年至2018年,伦瑞香夫妇100%控股的三家酒店的浮亏总额分别为3100万元、4700万元和6700万元,三年累计浮亏145万元。2019年,浮亏有进一步扩大的趋势,上半年浮亏4700万元,几乎等于2017年的浮亏总额。

与上述三项业务不同,“东莞惠晶东方汽车工业发展有限公司”出现在惠晶控股的股权框架中,惠晶控股间接持有其80%的股份。根据天眼超信息,注册资本总额3000万元,伦瑞翔的父亲伦家子是董事长。公司的经营范围包括销售汽车和汽车零部件。

对此,上市申请中的解释是,惠晶控股已经向东汽城提交了开发方案,当地相关政府机构正在准备将樟木头开发为汽车一站式目的地,包括汽车销售、维修和二手车交易。惠晶控股表示,它认为该提议符合当地政府的倡议,这将提高该公司获得相关土地或开发批准文件的机会。

事实上,这也印证了惠晶控股作为本土房地产企业在东莞所面临的激烈竞争。据统计,截至2018年5月,在东莞注册的房地产开发商企业信息记录共有924条。其中,2017年全国销售额前10的开发商,有9家进入东莞。

事实上,惠晶控股的危机感不仅来自外部竞争形势,也来自自身的财务压力。

根据上市申请材料,2016年至2018年及截至2019年上半年,公司及其合资企业的合同销售额分别为20亿元、13亿元、25.6亿元和16亿元。相应开发交付的物业总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米、21.14万平方米和13.05万平方米。

根据Cree研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售金额前200名》,林龙集团以51.1亿元的合同销售额排名第200位,而惠晶控股同期的合同销售额仅为25.6亿元,约为前者的一半。

规模如此之小的惠晶控股似乎别无选择,只能在“规模为王”的房地产企业混战中负债前进。

财务数据显示,2016年至2018年,其净负债率分别为377.8%、278.5%和243.2%,连续三年超过200%。截至2019年上半年,净负债率没有明显缓解,仍超过200%,达到240.4%。

根据Cree研究中心的数据,2016~2018年176家房地产企业加权平均净负债率没有超过90%,其中,2018年这个数字为85.15%,比年初低3.95个百分点,54%的企业净负债率有所下降。同期,惠晶控股的净负债率约为该值的3倍。

此外,截至2018年底,惠晶控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,而同期需要偿还的银行贷款及一年内其他贷款约为9亿元,因此其现金短债比率为0.18。

根据韩毅智库发布的《2018年上市房企现金短债比例100强》显示,房企现金短债比例平均为2.17,其中邯钢控股排名100,现金短债比例为0.88,接近惠晶控股的5倍。

2019年,虽然上半年现金及现金等价物为2.1亿元,同比增长11.4%,但同期银行贷款及其他一年内需要偿还的贷款也增加到11.1亿元,现金负债率保持在0.19的低位,财务压力依然巨大。

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