贷款 楼市去杠杆全面升级：银行贷款偏好从按揭贷到抵押贷

信贷紧缩和房地产“去杠杆化”全面升级

俞淑红

“如果把整个社会看成一张资产负债表，那么债务方就是杠杆，资产方就是房地产”，这是光大证券全球首席经济学家彭文生的一个担忧的比喻。

如今，资产方面的楼市限制一再升级。在调控压力下，银行信贷也开始同步萎缩。当防范金融风险的重要性上升时，房地产“去杠杆化”就更深了。

一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行尤其是股份制商业银行对住房抵押贷款“挑三拣四”；另一方面，房企公司债发行受阻，开发贷款成为监管部门调查重点，贷款额度同比增速明显回落。

《经济观察报》从各大商业银行获悉，2016年下半年以来，监管部门多次发布内部文件或召开银行会议，要求全面控制房地产融资业务增速，控制好相关贷款风险。在股份制银行中，开发贷款的审批权限移交给总行是很常见的。

最近的一次是5月8日，银监会发布了《商业银行抵押品管理指引》，对抵押贷款实施了更严格的限制，以防止银行资金非法流入房地产市场。

原因是一些商业银行正在放弃原来被称为“项伯”的住房抵押贷款，转向利率更高的抵押贷款。

从抵押贷款到抵押贷款

央行数据显示，今年以来，大量资金流向房地产的现象并未减弱:一季度末，房地产贷款增加1.7万亿元，占同期各类贷款增加的40.4%；其中，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。

然而，银行对抵押贷款的态度正在悄然改变。首先是收紧额度，提高利率。

自4月份以来，各大城市纷纷上调首套住房贷款利率。目前，一线城市大部分银行已将首套房贷利率上调至基准利率。虽然银行没有明确表示房贷审批难度较大，但具体操作中很难审批优惠利率。

根据荣360的数据，在全国35个城市的533家银行中，只有42家银行提供低于10%的优惠利率，12家银行停止放贷。4月份全国首套住房平均贷款利率为4.52%，较上月上涨0.67%，房贷优惠利率折扣下调。

深圳市房地产研究中心高级研究员李认为，由于担心去年以来居民杠杆率上升过快，今年新增抵押贷款规模有所压缩，央行的目标是将新增抵押贷款占新增贷款总额的比例控制在30%以下。

另一方面，银行贷款偏好开始从个人住房抵押贷款转向住房抵押贷款。

4月，央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行的补充抵押贷款，总额为839亿元。4月末，补充抵押贷款余额为2.3万亿元。

中国银行深圳分行一位个人贷款经理表示，在商业银行，目前的情况是房贷额度收紧，而房贷业务量上升，部分房贷业务经理转行做房贷业务。

原因是个人住房抵押贷款虽然是所有贷款类别中坏账率最低的，但期限长，利率低。随着银行的“去杠杆化”和融资成本的整体增加，抵押贷款业务，尤其是第一套房的抵押贷款，已经停止赚钱。相比之下，房贷是消费类贷款，利率一般上升10%-30%。

中小银行和区域性商业银行由“房贷”转为“房贷”的情况屡见不鲜。但《经济观察报》获悉，5月份以来，国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房贷”业务，最高贷款额度3000万元，最长贷款期限30年。

中信银行副行长兼首席财务官方在4月份的银行例行新闻发布会上表示，今年中信银行将大力发展以个人住房抵押贷款为核心的“住房贷款”产品和个人商业贷款。

方认为，房地产抵押贷款和信贷数据是风险控制的核心，而“住房抵押贷款”产品的违约率和损失率都很低。

5月8日，银监会下发文件，加强对商业银行发放抵押贷款的监管。中国银监会审慎监管局副局长王胜邦表示，目前房地产抵押贷款，包括商业地产和个人住房，占比最高，达到50%左右。银监会提出房地产抵押贷款应从房价波动和利率变化两个方面进行压力测试。

上述中国银行个人贷款经理告诉《经济观察报》，银监会加强了对房贷的监管，主要是防止资金违规进入房地产行业。虽然按揭贷款是以消费贷款的名义进行的，但在实践中，大部分都被转化为住房资金，变相进入楼市。

住房贷款和债券发行都被冻结

《经济观察报》注意到，在央行的抵押贷款数据中，个人住房贷款余额增加，而银行对房地产企业的开发贷款金额明显减少。一季度末，房地产开发贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%，比2016年末下降16.6个百分点。

某民生银行【股评】对公众商界人士说；“目前银行对贷款的发展非常谨慎，审批权限也卡住了。现在民生银行地方分行没有发展贷款权限，审批权限在总行房地产业务部。”

不少银行家还指出，目前在股份制银行中，开发贷款的审批权限交给总行是很常见的。交通银行上海分行一位负责人告诉《经济观察报》，今年一季度分行的房地产贷款额度基本用于政府保障性安居工程。

在银行贷款的总板块中，发展贷款的比重不断下降。根据中国建设银行2016年年报，2016年中国建设银行房地产贷款余额为2991.98亿元，比上年减少1149.98亿元，房地产贷款占比也从2015年的4.29%降至2.91%。

一般来说，开发贷款占住房企业融资资金池的30-35%。发展贷款的整体收缩意味着开发企业已经在降低杠杆。“例如，自今年以来，房地产企业不能再通过捆绑资金和增加杠杆来获得土地”，世界银行(股票评论)主席陈劲松告诉《经济观察报》。

评级机构穆迪认为，今年开发商流动性将继续收紧，房企资金来源明显收窄。

根据万科4月26日的公告，“鉴于近期市场的变化”，原定万科当天发行的15亿元(2.18亿美元)中期票据被取消。中原地产的数据显示，今年第一季度，我国房企发行的债券(包括私人债、企业债、中期票据)总额仅为649.5亿元，同比下降83.8%。

在融资总量下降的同时，房企获得资金的成本也在上升。数据显示，去年9月前，房地产企业发行债券的利率约为4%，现在这一数字已升至4.2%-5.5%。

尽管如此，新一轮信贷紧缩并没有对房企造成“沉重打击”。嘉里研究中心研究员方玲认为，得益于去年楼市的良好销售形势和企业债的充分“蓄水”，大部分房企短期内基本没有债务风险。

各大房地产企业2016年财务报告显示，房地产企业经营现金收入和现金持有量均处于历史高位。比如万科2016年营业现金净流入约396亿元，2016年底持有现金约870亿元；去年底，恒大的现金余额达到3043.3亿元，为上市以来的最高水平。

世茂集团创新金融部负责人沈俊义认为，本轮金融“去杠杆化”对一线房企实际影响不大，至少目前对世茂影响不大。5月10日，世茂刚刚宣布获得80亿元中期票据登记额度，有效期2年，可分期发行。

据《经济观察报》报道，目前交易所对房企发债的最新窗口指导是“有条件放开”。最新规定是，不符合现有债券发行条件的房地产企业，如果其他非房地产业务部门的收入占经营收入的30%以上，也可以发行债券，但筹资用途只能用于非房地产业务，可以进行专项账户监管。