REITs 国内首只公募地产基金明起认购 门槛10万元

备受各方关注的“鹏华前海万科房地产投资信托基金封闭式混合发起证券投资基金”将于明天正式开始认购。作为中国首只REITs公募基金，这一破冰标志着继去年REITs项目从私募领域探索出来后，公募基金正式进入房地产投资领域。

？？在业内人士看来，公开募集资金投资商业地产，不仅可以盘活市场资金推动实体经济发展，还可以为普通投资者提供更多的投资渠道，分享优质物业收益。

？？昨天在深圳举行的“前海公募REITs金融创新高峰论坛”上，来自前海管理局、深圳证券交易所、银行、基金、会计师事务所等金融机构的200多名代表踊跃发言，对国内REITs的探索和发展进行了阐述。

？？业内人士表示，REITs产品驱动的国内市场需要在专业的资产管理团队和配套的交易系统上进一步完善，以支持商业房地产证券化的快速健康发展。

？？公开集资进入商业地产为普通百姓提供了更多的投资渠道

？？发行:30亿元总投资门槛10万元

？？今年6月8日，中国证监会正式批准注册“鹏华前海万科REITs封闭式混合发起证券投资基金”(以下简称“鹏华前海万科REITs”)。前海管理局表示，该基金将很快在深圳证券交易所上市交易，成为中国第一个真正符合国际惯例的公开发行的房地产投资信托基金产品。

？？REITs是通过发行收益凭证向特定投资者募集资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金。

？？据了解，鹏华前海万科REITs仍以债权性质为主，最高发行规模30亿，投资深圳前海万科企业大厦，未来8年的租金收益权作为产品收益；前海万科企业大厦总面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平方米。由前海发展投资控股有限公司和万科企业股份有限公司联合成立，是前海首个通过BOT土地开发模式为企业提供超甲级实体办公空间的创新项目。

？？同时，作为创新型公募基金产品，其初始认购金额至少为10万元；根据深交所公告，该基金简称“鹏华REIT”，股票代码为“160641”，该所上市价格为每股基金1.00元。

？？每个账户可以重复订阅，不能取消。每份认购份额的下限为10万份，超过10万份的份数必须是1000份的整数倍；认购申请日期为2015年6月26日至2015年7月2日。

？？变革:输血、实体经济创新、深圳证券市场

？？深交所副总经理林家杰(Marco Lin)表示，REITs是国外比较成熟的产品，大概产生于20世纪60年代的美国，具有风险低、现金流稳定的特点。目前全球约有700家REITs，总市值1.5万亿美元，其中美国是全球最大的REITs产品国，市值1万亿美元。

？？与国外成熟的专业和庞大的REITs市场相比，国内市场仍处于探索阶段。此前在公募基金领域，主要投资QDII产品，通过海外资本市场运作；在私募领域，中信亓航和苏宁云创这两家私募房地产投资信托基金去年上市交易。

？？“房地产投资信托基金(REITs)作为一种市场化的融资工具，可以通过收购建筑物业或合作经营等创新模式，盘活现有资产，加快建设资金的流通，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。”林家杰表示，前海REITs在中国以公开发行的形式推出，为前海企业提供了一个开放、健康、透明、高效的融资渠道，也为企业输送了宝贵的发展资金，有助于推动整个社会资本共同发展前海，支持实体经济发展。

？？同时，它与股票和债券市场形成了有效的补充，树立了深圳证券市场的创新形象，提高了深圳金融市场的广度和深度。

？？名词

？？说明

？？房地产投资信托基金:

？？房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，是在资本市场上将低流动性、非证券性的房地产投资直接转化为证券资产的金融交易过程。

？？机器人模式:

？？在基础设施投资、建设和运营中，政府在与私营机构达成协议的前提下，向私营机构发放许可证，允许其在一定期限内筹集资金建设一定的基础设施，并管理和运营设施及其相应的产品和服务。

？？观点:

？？前海万科房地产投资信托基金部分信用属性

？？有分析师指出，鹏华前海万科REITs不涉及股权投资，投资者应考虑标的资产的运营和租金回收能力，在交易方面更类似于之前的封闭式债券基金。

？？中国房地产投资信托基金联盟秘书长王刚也持类似观点。他认为，在目前的探索和启动阶段，一些相对被动的产品如公募基金、部分债务产品等，未来会逐渐发展成为实际的REITs产品。

？？招商证券的研究报告显示，商业房地产证券化产品的投资，需要分析标的资产的地理位置、经营环境、租赁担保等因素，充分考虑信用增级措施和退出机制，选择标的资产所在地经济发达、周边配套齐全、已形成一定商业区、具有长期不可撤销投资租赁的项目。

？？房地产投资信托基金在国内私募和公开发行领域的“试水”让大多数中小投资者欢欣鼓舞。但是在很多业内人士看来，国内REITs的正常发展在仁中还有很长的路要走。

？？王刚认为，房地产投资信托基金领域的突破是让普通人享受专业管理，分享大型商业地产的利益。

？？"普通公募基金是买方业务，REITs基本上是卖方."东方证券资产管理有限公司副总经理周代熙表示，在这种情况下，管理人员的职责、REITs的制度要求、REITs的选择以及相关产权和土地所有权的完整信息和估值都需要进一步完善。