soho房子 SOHO公寓为什么这么

2021-03-08 06:29:08

●客人

崔,佛山万达广场有限公司副总经理

绿地集团广东房地产部佛山市公司总经理助理兼营销总监李红

广东宏鼎房地产投资发展集团总经理陈

广州知名房地产专家韩世通

满堂红房地产有限公司商业投资顾问吴

□陈

“在国外,SOHO公寓和酒店式公寓是两个不同的概念。目前,在中国,它们之间的定义越来越模糊。两者都属于商住公寓,大部分都是作为投资产品购买的。”绿地集团广东地产事业部佛山市公司副总经理兼营销总监李红表示,随着流动人口的增长和第三产业的发展,佛山SOHO产品的投资前景非常乐观。

几乎所有的房地产开发商都见过这种情况。

今年4月底,南海万达广场一期600多套SOHO单元当天售罄,再次掀起商住公寓购买热潮。事实上,自去年万科金隅蓝湾推出SOHO公寓以来,佛山商住公寓的推送已经失控:蒲军新城、东海国际、恒富国际商务中心、碧桂园城市花园、保利天喜、姚兴101等项目相继推出商住公寓产品,佛山商住公寓进入供应高峰期。

SOHO公寓主要是30-50平米以上的单间,60-80平米以上的大套房,一室一厅。公寓设计主要有两种:3.15米的平面和5米的复式。目前,在佛山出售或即将推出的SOHO公寓集中在大型商业中心和写字楼附近,如千灯湖地区、吉华路沿线和佛山新城。

如果你认为SOHO公寓只存在于城市中心区,那你就错了。

在南庄镇、西樵镇、南海沃水、丹灶镇等地区,新中苑国际商务公寓、珠江科技数码城商务公寓已经悄然建成,商务公寓项目走上了与住宅项目相同的发展道路:从市区到镇街,从稀缺产品到遍地都是。

SOHO公寓和酒店式公寓为什么发展这么快?这么多同类产品进入市场,市场是否饱和?什么样的商住公寓生命力更强,投资更多…

本期,我们通过采访业内多位相关人士,设立“论文圆桌”,回答“为什么SOHO公寓这么火”。

原因1??

关键词:限购、土地转让、资金退出

南方日报:SOHO公寓经常做广告,无限购买,无限贷款作为卖点。近几年佛山陆续出现SOHO公寓或酒店式公寓,销售情况良好。你认为他们背后的驱动因素是什么?

李红:SOHO公寓和酒店式公寓的出现有两个原因:一是佛山实行限购政策,部分达到政策规定的物业数量的货币持有者开始转向投资不仅限于购买的商住公寓产品;第二,随着佛山近年来土地流转政策的变化,商业土地流转越来越多。相比写字楼和商场,公寓产品的成本和风险更低,开发商当然会选择。

陈:从佛山几个相关项目的开盘销售来看,SOHO公寓的另一个优势是“不卖”——面积小、总价低、限制少、市场需求大。从管理的角度来说,它可以使开发商快速收回资金,有利于企业的高效运营。归根结底还是和企业的经营理念息息相关。

崔:佛山作为一个经济城市,市场游泳资金雄厚。很多人都有投资理财的打算。从北京、上海、深圳等一线城市的经验来看,小型产品,尤其是商住类产品,回报高,投资风险低,非常受欢迎。

原因二??

关键词:产业升级,镇街市场,优胜劣汰

南方日报:从去年开始,佛山万科金隅蓝湾、南海万达广场、南海创虹城、东海国际等项目陆续推出SOHO公寓产品。市场上推出了这么多类似的产品,佛山能消化吗?佛山SOHO公寓会饱和吗?

李红:佛山正处于城市和产业转型升级的发展阶段。随着第三产业的发展,未来会有大量高收入人群涌入佛山,这标志着高品质SOHO公寓的出租和销售前景非常广阔。目前佛山真正做到高品质的这类产品不多,短期内也不会有饱和。随着外来人口的增长,城镇和街道的市场将越来越成熟,城镇和街道将不可避免地出现SOHO公寓的趋势。广州增城和从化已经有SOHO公寓了。

崔:SOHO公寓是一种创业型、过渡性产品,能够满足未来创新型人才的办公和居住需求。今年下半年,佛山同类产品的竞争将会变得更加激烈。随着市场供给的增长,优胜劣汰不可避免。经过一轮洗牌,依托大型城市综合体的项目竞争优势明显,地处偏远或自主经营的产品将被淘汰。

原因三??

关键词:依托综合体,核心是管理

南方日报:SOHO公寓卖得好的秘诀是什么?售后管理和服务如何保证?

崔:南海万达广场SOHO公寓一期一推出就卖光了。秘诀在于这类产品在区位优势明显的万达广场成功运营,也得益于万达地产的品牌效应,这也是万达综合体在其他城市成功经验的复制。通常情况下,以成熟楼盘为依托的SOHO公寓具有很强的市场竞争力。

李红:物业管理和服务是SOHO公寓的核心竞争力。绿地集团在全国已经有很多SOHO产品了。我们拥有成熟完善的管理体系和稳定忠诚的客户来源。加上产品的质量,我们对禅城绿地中心和顺德绿地国际花都相关产品的销售前景充满信心。无论是对经营者还是对购买者来说,一次购买多套公寓或整层公寓的管理成本都会低很多。

原因4??

关键词:总价低,差价小,对住房影响小

南方日报:SOHO公寓经常出现在有一定规模的城市综合体中。与大型超市和酒店一样,SOHO公寓已经成为城市综合体的“标准”。它的主要竞争产品有哪些,它们赢得了哪些优势?

崔:SOHO公寓的主要竞争产品是商铺,商铺也具有商业性质,兼顾商业和住宅功能。而SOHO公寓相对于价值百万元的商铺,具有总价较低、组合性强、办公功能强等优势。一般消费者会购买一个或多个SOHO产品,然后根据自己的使用或租赁需求进行开启和改造,SOHO公寓的私密性很强。

韩世通:相比于街边店铺或者商场,商住公寓的附加值更小空。在商业发达、人群密集的地方,由于经营条件的好坏,传统店铺的年回报率会有很大的差异。但由于公寓位于商业和基础设施齐全的地方,两者的差别不会很大,主要体现在租金上。

陈:有人会担心,可居住的SOHO公寓会在一定程度上威胁到小户型住宅产品。我觉得影响很有限,因为SOHO公寓一般都是依附于城市综合体,规模较小。虽然他们可以享受综合体的综合设施,但从居住环境的角度来看,很难营造一种居住氛围,也不能满足人们的居住心理。

原因五??

关键词:商业氛围,8%-10%年回报率

南方日报:SOHO公寓产品从禅城、桂城等中心城市转移到南庄、丽水等城镇街道。从投资角度来说,类似产品在中心城市和城镇街道的投资前景有什么区别?什么样的年收益率值得投资?

韩世通:南庄和丽水我不太了解,但我觉得目前比较热门的投资产品——商住公寓的价值主要体现在后期的租赁上。一般来说,投资性房地产产品是“买不到,住在里面买不到”。只要项目所在区域有一定的商业氛围,租赁市场足够大,投资产品的回报率就有保证。从这个角度来说,中心城市是城镇还是街道并没有太大关系。

吴:商品房在后期使用上缺乏主动性,因为是由经营者管理的。一般来说,街边店铺年回报率在3%以上,商场年回报率在6%-8%,值得投资。而商业公寓的年回报率为8%-10%,是一种理想的投资产品。商品房在市场上很受欢迎,总价低,回报率高,但风险也很高。

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