2103驾校一点通 新力控股（2103.HK）：获资本认可的地产新贵

2020年2月22日，恒生指数有限公司公布了截至2019年第四季度的恒生指数系列季度回顾结果。2019年11月15日，在港交所主板上市的房地产新贵三里控股集团被纳入恒生综合指数。

恒生综合指数对流动性、交易量、市值的要求很高，上市三个月内就被列入恒生综合指数，对于刚成立10年的年轻房地产公司来说并不容易，也意味着为公司未来进入港通打下基础。

上市是从初期发展到中期阶段的过渡。在政策调控、大鱼吃小鱼等房地产行业复杂多变的大背景下，新力业绩爆炸式增长，即将成为千亿地产企业之一。现在，凭借资本的翅膀，它无疑是值得关注的中型房地产公司之一。

第一，外部区域扩大，业绩增长非常确定

2017年，在江西崛起的新立控股将总部迁至上海。新利作为行业黑马，扩张迅速。截至2019年12月31日，全国处于不同发展阶段的项目有117个。

根据嘉里、中智、怡豪智库的排名，2019年，公司按销售额在中国房地产开发企业中排名第36、32、31位；2018年和2019年被中国房地产十大研究集团评为“中国房地产企业100强-十大成长型企业”。

2017-18年合同销售额的爆炸性增长意味着新立控股从地区到全国的发展步伐逐步取得成效。

2016-17年房地产火爆，2018-19年转冷。根据凯瑞的数据，2019年公司合同销售额为987.3亿元，同比仍增长11.27%。在房地产过度调控的背景下，新力控股的合同销售额继续创新高，距离1000亿房企只有一步之遥。

Kerri显示，2019年公司股权销售为563.8亿元，股权比例为58.1%。虽然股权比例略低，但这是房企规模化的必由之路，国内所有领先的房企都经历了这个过程。现阶段放大后，相信提高股权会是公司下一阶段考核的标准。

资料来源：克而瑞

公司 2016-17 年合约销售爆发性增长，营业收入也随之快速上升，从 2016 年的 22.23 亿元上升至 2018 年的 84.16 亿元，年复合增长率为 94.6%，同时净利润也迅速攀升至 2018 年的 5.55 亿元，年复合增长率为 105.9%。2016-17年，公司合同销售额爆炸式增长，营业收入也快速增长，从2016年的22.23亿元增长到2018年的84.16亿元，复合年增长率为94.6%。同时，其净利润也迅速攀升至2018年的5.55亿元，复合年增长率为105.9%。

由于房地产结算的特殊性，公司2017年至2019年的部分合同销售将在2019年至2020年结算，这意味着公司2019年至2020年的经营收入仍将保持较高的增长率。

收入爆炸性增长的背后是合同销售额的快速增长，而净利润比收入增长更快的背后是公司财务结构不断完善的结果。

公司近百分之九十九的收入来自销售住宅物业所得，住宅项目主要分为面向刚需消费者的 " 湾系 "、中端消费者的 " 园系 " 以及高端消费者的 " 悦系 "。公司近99%的收入来自于住宅物业的销售，住宅项目主要分为“湾部”针对刚刚需要的消费者，“花园部”针对中端消费者，“悦部”针对高端消费者。

其中，急需的“湾部”是公司经营收入的主要来源，中端“花园部”的收入比例逐年上升。截至2019年7月，他们的收入分别占61.5%和27.5%。

资料：招股书

合约销售增加之余，平均售价也逐年提高，从 2016 年的 6246 元上升至 2019 年 4 月 9731 元，形成量价齐升趋势，推动均价逐年增长的原因在于 " 湾系 " 均价不断上涨。随着合同销售额的增加，平均售价也逐年上升，从2016年的6246元上升到2019年4月的9731元，形成了量价上升的趋势。推动均价逐年上涨的原因是“湾系”均价一直在上涨。

“量价上涨”的现象也体现在公司的盈利能力上，毛利率和净利率分别从2016年的24.7%和5.85%上升到2018年的37.3%和6.59%。

部分投资者可能注意到公司截至2019年4月的毛利率略有下降，主要与2017-2018年的热地拍卖有关，部分拍卖存在溢价。房地产毕竟是周期性行业，只要平均售价稳定增长，并不改变毛利长期处于高位区间的发展逻辑。

为什么净利率增长率低于毛利率？主要受销售、行政、财务三大支出影响。

财务成本一直是地产公司除去地价后最大的成本。随着财务成本的降低，预计2019年公司净利率将继续上升。这方面的逻辑将在以下与土地财政相关的内容中进一步说明。

从营收区域来看，公司的营收来源区域主要集中在南昌这个大本营。

由于公司成立比其他房地产企业晚，初期集中精力制定南昌的发展战略无疑是正确的。2016年，该地区的收入贡献率将达到99%。但由于公司积极对外扩张，截至2019年4月底，江西省地区贡献收入占比已降至72.8%。

资料：招股书

2016 年公司开始策略性拓展长三角地区的无锡、粤港澳大湾区的惠州、华中华西核心城区的长沙、成都等城市。从介入的城市数量来看，仍有极多尚未布局的城市，这对公司未来项目的拓展带来极大增长性。2016年，公司开始战略扩张长三角地区的无锡、粤港澳大湾区的惠州、华中和西部核心城区的长沙和成都。从涉及的城市数量来看，还有很多城市没有布局，这给公司未来项目的拓展带来了很大的增长。

就像投资一样，长期投资价值当然重要，干预时机也决定了未来回报。公司对某些地区的开盘时机有很好的准确判断，比如惠州市，考虑到大湾区和林深地区的概念，吸引了很多房地产企业深度介入，惠州的房市在2017-18年相当火爆。公司2016年进入惠州市后，2017年开始创收，2018年至2019年4月收入大幅增长，成为第二大收入来源。

第二，补充市场弹药，调整金融结构

开发商收入的可持续性主要来自于土地储备的充足性。

截至2019年12月31日，公司土地储备约为1570万平方米。如果2019年股权平均售价为13083元/平方米，约2054亿的土地价值可以支撑公司未来三年的发展。

根据公司过去强大的合同销售能力，短期内有必要加快四大区域城市的土地补充，这也是公司在香港上市融资的原因之一。

从土地储备的区域分布来看，江西省的土地储备约占34%。结合上述江西收入比例下降的现象，公司以往单一的集中土地储备风险不断降低，四大区域土地结构发展均衡。

此外，公司预计2020年可交易股本总额为760亿元人民币，区域布局更加多元化，一二线城市占92%，为公司2020年合同销售额的增长提供了有利保障。

补充土地储备无非是招标、拍卖、收购、品牌输出。鉴于国内房地产行业发展的特殊性，房企的品牌产出占用资金较少，但规模可以忽略不计，招标、拍卖、收购的资金需求特别高，可见公司近年来的高速增长伴随着高杠杆。

招股书显示，2019年4月公司净负债率为310%，对于之前未上市的新力控股来说是正常的。过去融资渠道狭窄，融资成本高，但在快速发展的背后，需要加大债务融资力度。

虽然借贷补充土地流转规模不利于金融结构的稳定，但需要辩证看待。

高杠杆是房地产企业从零开始快速扩大规模的必由之路。恒大、融创、碧桂园等国内龙头企业曾保持长期高杠杆，以达到目前的成交量。

国内三大龙头企业均采用高周转发展模式应对高杠杆。在高周转开发模式下，新力控股采取“120天开工，180天达到预售标准”，确保现金流稳定回报。

根据招股说明书，该公司将使用上市融资所得的约30%，即5.61亿港元，偿还计息贷款，如过去约1.7亿港元的私人债务。

在美国降息背景下，新立控股于2020年3月4日成功发行2.8亿美元债券，受到投资者追捧，超额认购超过3.6倍。不仅拓宽了融资渠道，而且利率也低于过去通过信托等渠道融资所支付的高利率。

稳健的金融政策，追求规模效益平衡发展，通过各种融资渠道积极降低杠杆，授信739亿元，其中67%左右495.13亿元未使用，有利于进一步优化债务期限。

据了解，该公司2019年的净负债率已降至100%以下，这将有助于降低财务成本，减少的部分也将转化为利润，这将促进净利润率的提高。

如果投资者对公司债务和高周转发展模式有疑问，可以通过持续跟踪公司月度合同销售规模来了解。

三.结论

随着新利控股集团被纳入恒生综合指数，预计年底将被纳入港股联通，以及受地方政策放松刺激，2020年突破1000亿的大概率，公司的巨大机遇日益得到资本市场的认可。