开元物业 开元物业IPO：报告期内涉诉案件近千起 超八成员工未缴纳公积金

从去年开始，地产公司对a股上市热情高涨。继杜南之后，另一家物业公司【新大正(002968)，古八】，也加入了IPO的行列。

近日，浙江开元物业管理有限公司(以下简称“开元物业”)更新招股说明书，公司拟在创业板上市，募集资金3.89亿元用于民生证券主办的物业管理市场拓展项目、信息中心建设项目、人力资源建设项目、智慧社区建设项目、项目创新设计中心建设项目。

据公开信息，开元物业是开元旅游集团旗下的物业管理板块，定位为多业态、综合性的物业服务提供商。其主要收入来自住宅、办公及商业、医院及公共建筑的物业管理费。

2016年至2018年，开元地产实现营业收入分别为4.32亿元、5.54亿元和7.25亿元，同期净利润分别为3408.62万元、5178.55万元和6882.49万元。

本报记者注意到，开元地产的主营业务成本主要是人工成本。2016年至2018年，开元物业的人工成本分别占主营业务成本的55.20%、52.64%和51.90%。

劳动力成本飙升的背后是员工数量的增加。2016-2018年末，开元地产员工人数分别为3950人、4866人和4947人，2019年上半年增加至5040人。然而，开元物业的社会保险和住房公积金缴纳人数与员工总数之间存在差距。

以今年上半年的数据为例，在5040名员工中，实际参保人数为5人，3299人，公积金参保人数为932人。开元置业解释说，从业人数与社会保险和住房公积金缴纳人数差距较大。原因之一是“部分职工因个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金”。

招股书显示，自2016年以来，开元置业一直有员工自愿放弃缴纳保险。2016年和2017年，放弃保险缴费的人数分别高达381人和364人。员工是否自愿放弃，所以不能缴纳社保？

有律师告诉本报记者，《劳动法》第72条规定，用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。"显然，开元地产的这种行为是违法的."这让业内质疑开元物业管理的规范性。

根据当年地方缴费政策，如需补缴，开元置业2016-2018年和2019年1-6月应补缴的社会保险总额分别为392.12万元、497.62万元、552.04万元和267.54万元，占公司当期利润总额。比例分别为11.50%、9.60%和8.01%

对此，开元置业控股股东开元置业集团和实际控制人陈先生承诺:“开元置业上市前经营活动中如有未缴纳社会保险和住房公积金的，由政府有关部门要求补缴或处罚。公司/本人将赔偿开元物业由此产生的一切损失。”

对于物业公司来说，如何为业主提供优质服务是他们工作的核心。然而，开元物业似乎经常与业主发生摩擦。今年8月，杭州萧山区开元加州阳光小区更换了原本负责小区物业管理的开元物业。

据悉，开元加州阳光小区建于2003年，目前有700多户。一个在小区住了15年的业主说:“早年物业服务确实不错，但这几年越来越差，直到去年发生盗窃案。”

2018年2月，部分业主投诉“2018年1月，小区至少5名业主被盗。”此外，业主还列举了“开元物业十大罪”，包括电梯故障、灯光故障等不良维修、树死、水臭等环境问题；消防通道经常有人，群租房不管理；管理问题，如进出人员的车辆验证不佳，巡逻不佳...

考虑到业主对开元物业的长期不满，小区业主委员会近日召开业主大会进行表决。就这样，服务社区15年的开元地产被取代了。

同样，业主的“阻力”在其他小区也能看到。2016年3月，杭州博鳌城市社区业主因不满开元物业未及时清理垃圾，拒绝缴纳物业费，人车未分流；2018年1月，杭州萧山区开元广场高楼层一业主投诉开元物业多收物业费；2019年8月，浙江台州市业主称开元物业垃圾清理费偏高。“那是台州最贵的垃圾清理费。本来说他们只能搬(垃圾)。后来业主大吵大闹，就放下说可以自己搬。”

根据开元物业招股说明书，在报告期内，公司已解决911起诉讼和47起未决诉讼。本报记者查询中国裁判文书网时，检索到与开元房产有关的裁判文书750份，从今年年初到出版前，与开元房产有关的裁判文书120份。此外，开元地产及其子公司和分支机构近三年共收到29起违法违规行政处罚。

为什么物业服务经常被投诉？以后如何提高服务质量？未决诉讼数量会影响IPO进程吗？本报记者打电话给开元置业发了一封信，但在新闻稿发布前没有得到回复。