房企 中小房企再掀赴港上市潮 估值表现平平

最近不少中小房企披露香港上市进度，甚至出现了一天两次上市大会的奇观。据记者不完全统计，截至目前，2019年有5家内地房地产企业在香港成功上市，6家房地产企业正在排队等待审批。但今年上市房地产企业的发行价普遍不理想，平均发行价比去年下降了30%以上。

房企第三次上市潮

10月29日，索尼控股(集团)有限公司和中国天宝集团发展有限公司分别举行香港上市新闻发布会。前者预计将于11月15日上市，价格区间为每股3.30港元至4.25港元；后者预计将于11月11日上市，价格区间为每股2.39港元至3.10港元。这两家企业都是区域性房地产企业，新利控股位列行业前40名。天宝集团的项目主要集中在涿州和张家口。

据不完全统计，2018年，郑融地产(5.49，0.01，0.18%)和鸿洋地产(2.54，0.08，3.25%)等6家内地房地产企业成功上市，其中美的地产(20.05，0.07，0.35%)等大型房地产企业较多。以新力控股、天宝集团为例，中良控股等5家公司(6.02、0.10、1.69%)自2019年起在港上市，惠晶控股等6家公司已提交材料，上市状态正在审核中。

"内地房企在香港的第三次上市已经开始."一位专注于内地企业在香港上市的投资银行家告诉记者。

这位人士表示，1997年是内地房地产企业首次在香港上市，前三年上市的房地产企业超过20家。第二次上市潮是2007-2009年，全球金融危机期间，房企资金链普遍紧张。“可以说，那段时间的上市是企业生存之战。恒大、碧桂园(11.62、0.12、1.04%)和龙湖等1000亿房企，大部分都是在那个时期上市的，为今天的发展打下了良好的基础。”那人说。

他说，从2010年开始，a股几乎停止了房地产企业的上市和再融资，近10年只剩下绿地控股(600606)和古巴的曲线上市。房企因为房企a股上市受阻，不得不转向香港上市。

估值表现平平

从今年上市的三只地产股来看，上市后走势普遍持平，估值处于低位。

中粮控股的上市价格为每股5.55港元，在上市当天的盘中交易中破。之后股价一度跌至4.685港元/股，最近股价反弹至6.02港元/股，仅比发行价高不到10%。殷诚国际的发行价为每股2.38港元，在最初的一个交易日也有所突破。该公司的最新股价收于每股2.33港元，目前仍处于崩溃状态。殷诚部门的物业公司殷诚人寿，受到资本市场的热烈追捧。根据最新消息，殷诚人寿目前超额认购382.88倍。按照港股的一般规律，物业公司的估值会比房地产企业高几倍。在表现最佳的三家公司中，德信中国(3.25、0.07、2.20%)最近收于每股3.25港元，较发行价上涨约16%。

低估值并没有阻挡房地产企业赴港上市的决心。在仍在审查的6家房地产企业中，海伦堡中国控股和万创国际尚未首次提交招股说明书，万创国际已第三次提交招股说明书。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前，房地产行业几乎已经成为一个金融行业，多一个融资渠道有时意味着企业可以生存。所以现在中小房企都在抢“末班车”，甚至“血腥上市”都可以接受。“现在房地产行业就是拿融资能力和资金成本来比较。谁能借钱谁就能发展。资金紧张，即使是万达这样的一流房企也只能割肉撤资。”张大伟说。